La publicación de la Orden ECM/599/2025, el pasado 12 de junio en el BOE, marca un punto de inflexión en la normativa de valoración de bienes inmuebles en España, en su día ya publicamos un artículo relacionado.
Esta modificación de la Orden ECO/805/2003 introduce ajustes técnicos, documentales y metodológicos que afectan directamente a los informes de tasación utilizados en operaciones hipotecarias, inversiones inmobiliarias y valoración de activos aseguradores.
🔍 ¿Qué cambia con respecto a la normativa anterior?
1. Autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra
Antes: Solo se admitía la licencia de obra como documento válido para tasar inmuebles en construcción.
Ahora: Se permite utilizar autorizaciones administrativas previas, siempre que:
- Permitan iniciar obras (mínimo 60% del PEM).
- Acrediten conformidad urbanística.
- Estén acompañadas de la declaración de obra nueva en construcción inscrita en el Registro de la Propiedad
Ejemplo práctico: Un promotor con autorización municipal para iniciar cimentación y estructura puede obtener una tasación válida para solicitar financiación, sin esperar la licencia definitiva.
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2. Principio de sostenibilidad como criterio de valoración
Antes: La eficiencia energética era un parámetro secundario, no obligatorio en la tasación.
Ahora: Se incorpora el principio de sostenibilidad en el artículo 3 de la orden, obligando a considerar:
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio).
- Riesgos medioambientales y climáticos (físicos y de transición).
- Impacto en el valor de mercado según percepción del mercado.
Ejemplo práctico: Un edificio con etiqueta energética A y sistemas pasivos de climatización puede obtener una valoración superior frente a otro con etiqueta E, incluso si ambos tienen características constructivas similares.
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3. Redefinición de la superficie útil
Antes: Se incluían elementos exteriores y zonas con altura reducida.
Ahora: Se excluyen:
- Espacios exteriores.
- Cerramientos interiores fijos.
- Elementos estructurales verticales.
- Canalizaciones >100 cm².
- Zonas con altura <1,5 m
Ejemplo práctico: Un ático con terraza cubierta ya no computará esa superficie como útil, lo que puede reducir el valor de tasación si no se justifica su valor independiente.
4. Documentación obligatoria reforzada
Antes: Se admitían fotocopias del Registro y no se exigía certificado energético en fase de tasación.
Ahora: Se exige:
- Certificación registral actualizada (no fotocopia).
- Proyecto visado.
- Certificado energético registrado (o solicitud en caso de obra nueva).
- Índice al inicio del informe.
- Firma electrónica de todos los intervinientes
Ejemplo práctico: Un informe sin índice o sin certificado energético registrado puede ser rechazado por la entidad financiera.
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5. Homogeneización y uso de testigos
Antes: No se exigía justificar la ponderación ni la fuente de los testigos.
Ahora: Se debe:
- Justificar la ponderación de cada testigo.
- Indicar si se homogeneiza el valor unitario o total.
- Acreditar la fuente de cada testigo.
- Incluir coeficientes de ajuste si se usa superficie distinta a la útil.
Ejemplo práctico: Si se usa superficie construida en lugar de útil, debe incluirse un coeficiente corrector que refleje la diferencia de valor entre ambas.
6. Valoraciones automatizadas
Antes: No existía regulación específica.
Ahora: Se regula el uso de modelos automatizados para inmuebles homogéneos en mercados activos, exigiendo:
- Metodología contrastada.
- Estimación de valor de mercado e hipotecario.
- Documentación disponible para el Banco de España.
Ejemplo práctico: Un edificio de viviendas en serie en una zona con alta rotación puede ser valorado automáticamente, siempre que se cumplan los requisitos técnicos.
📌 Conclusión: ¿Qué implica esta reforma para los profesionales?
La Orden ECM/599/2025 refuerza la seguridad jurídica, la transparencia y la prudencia financiera en el proceso de tasación. Para arquitectos, promotores, técnicos y entidades financieras, supone:
- Mayor agilidad en la financiación de obras.
- Valoraciones más ajustadas a la realidad del mercado.
- Necesidad de adaptar los informes y procedimientos a los nuevos requisitos.
Desde https://www.ficherotecnia.es, ponemos a tu disposición modelos actualizados, herramientas técnicas y documentación conforme a la nueva normativa. Si necesitas adaptar tus informes o recibir asesoramiento personalizado, no dudes en contactarnos.
