Ya desde la reforma de la Ley Hipotecaria del 2015 apareció como novedad la georeferenciación de la propiedad para registrar las fincas .
Estos son los archivos GML (Geographic Markup Language) , son una forma de almacenar y compartir datos geoespaciales en un formato estructurado y legible por ordenador y han servido para regularizar la eterna disputa entre los datos catastrales y del registro de la propiedad.
Uno de sus principales beneficios es que son altamente interoperables, es decir, pueden ser utilizados por una amplia variedad de aplicaciones y sistemas de información geoespacial (GIS, por sus siglas en inglés).
Por ejemplo, los datos almacenados en un archivo GML pueden ser utilizados para crear mapas, análisis de rutas, y muchas otras aplicaciones.
Sin embargo, debido a que utilizan etiquetas y atributos para describir los datos, pueden ser difíciles de leer y entender para aquellos que no están familiarizados con el formato.
Uno de los usos de los archivos GML es la representación gráfica de las parcelas catastrales, muy útil en caso de proyectos o informes de segregación.
En Ficherotecnia puedes encontrar varios ficheros relacionados con esta temática como la segregación de finca urbana, o memoria para segregación de inmuebles
En el siguiente artículo profundizaremos en este uso tan habitual en el campo de la construcción y el urbanismo y daremos las claves principales para generarlos.
1.¿Cómo abrir un archivo GML?
Puedes abrir un archivo GML utilizando cualquier software de Sistema de Información Geográfica (GIS) compatible con este formato.
Algunos ejemplos de programas que puedes utilizar son:
- QGIS: es un software de GIS de código abierto que te permitirá abrir y visualizar datos en formato GML.
- ArcGIS: es un software de GIS de ESRI, que también es compatible con el formato GML.
- Global Mapper: es un software de GIS y procesamiento de datos espaciales que también soporta el formato GML.
2. ¿Cómo se crea un archivo GML?
Para crear un archivo GML para la definición de parcelas catastrales, se deben seguir los siguientes pasos:
1. Recopilación de datos:
Se deben recopilar datos precisos y detallados sobre la ubicación de las parcelas, la forma y el tamaño de las mismas, así como cualquier otra información relevante, como la propiedad y los límites. Para ello descargaremos las parcelas catastrales y sus colindantes en formato dxf georreferenciado.
En caso de que tuviéramos que hacer una medición de campo y no coincidiera con la catastral, deberíamos subsanar primero esta discordancia.
2. Elaboración de las RGA (Representación Gráfica Alternativa) de las parcelas:
Se trata de definir la estructura del archivo y posteriormente agregar datos geoespaciales. Esto incluye la creación de etiquetas para cada elemento y atributo que se incluirá en el archivo.
En el caso de una parcela, RGA con coordenadas es un documento que contiene las representaciones gráficas de las parcelas catastrales, junto con las coordenadas geográficas de sus vértices. Estas coordenadas se refieren a los puntos de la superficie terrestre que se utilizan para delimitar las parcelas.
Para facilitar la tarea, puede realizarse utilizando diferentes programas de edición de manera eficiente y sencilla. A continuación, se presentan tres opciones:
- AUTOCAD: Existe una extensión gratuita que permite generar el GML catastral con AUTOCAD, así como ver explicaciones y vídeos demostrativos muy interesantes.
- QGIS: Se puede obtener un complemento que permite generar el GML con QGIS y que incluye un manual detallado en línea.
- Otros programas de edición: Es posible generar las RGA en formato DXF georreferenciado y convertirlo al formato GML catastral en la página del Colegio de Topógrafos de manera gratuita.
En resumen, para generar las RGA de las parcelas, se pueden utilizar diferentes programas de edición como AUTOCAD, QGIS u otros que permitan la conversión de los archivos a formato GML catastral.
Estas herramientas son de gran utilidad para la representación gráfica y la gestión de la información catastral, y se pueden encontrar tutoriales y manuales en línea que facilitan su uso.
3. Validación de las RGA y obtención del IVG positivo:
Después de crear el archivo GML, se debe realizar una validación para asegurarse de que cumpla con los estándares y especificaciones necesarios.
El catastro pone a nuestra disposición el llamado Informe de Validación Gráfica, cuya condición de validación consiste en que el perímetro exterior del conjunto de las RGA (GML) que se suben para validar debe coincidir exactamente con el perímetro de parcelas catastrales preexistentes.
Así pues, se van rellenando los datos que se solicita, se suben las RGA resultantes y se obtiene el IVG.
¿Qué hacemos si el informe de validación gráfica es negativo?
Algunos de los errores más comunes en el informe de validación gráfica pueden incluir:
- Diferencias en las coordenadas
- Superposición con otras parcelas
- Parcela fuera de la zona catastral
- Geometría incorrecta
En estos casos, el programa del catastro señalará donde existe el error coloreando la zona de modo que podamos localizarlo y subsanarlo.
Sin embargo, en algunos casos, un informe negativo puede ser válido, como cuando la cartografía presenta vacíos y se necesita un informe favorable del Ayuntamiento o administración propietaria.
También se aceptará un informe negativo si el notario o registrador comprueba que el error se debe solo al vacío y no hay solape con otra parcela catastral, y que la escritura o inscripción registral apoya la pretensión.
Para concluir recordaremos que es muy importante tener en cuenta que las coordenadas de las representaciones gráficas en escrituras y Registro de la Propiedad corresponden a la georreferenciación en la cartografía catastral, la cual es asimismo la oficial del Registro.
Así pues, no deben usarse para replanteos sobre el terreno si la cartografía sufre algún giro o desplazamiento.
Si te has quedado con ganas de saber más puedes consultar algunos de nuestros proyectos de segregación en los que se incluyen dichos archivos.
Adaptarse al ritmo en el que avanzan las nuevas tecnologías es el signo de los tiempos.
