Hace algún tiempo escribimos un extenso post dedicado a las tasaciones y valoraciones uno de los campos más interesantes para el trabajo de los técnicos, ya que son trabajos que puedes recibir con mucha asiduidad.
Hoy dedicamos este post a la ORDEN 805-2003, la orden estatal por la que se rige esta materia y de la que en breve se van ha realizar algunos modificados, de hecho la presentación de alegaciones finalizó el 27 de septiembre pasado.
Vamos hablar de aquellos añadidos o mejoras que como técnico te interesa conocer de primera mano ante este tipo de encargos.
Orden 805-2003: ¿De qué se ocupa concretamente?
La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece principalmente:
- Las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación.
- La emisión de informes y certificados en los que se formalizan.
Estas normas son de aplicación siempre que el uso sea para:
- La garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios.
- Determinación del valor razonable y la valoración de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras.
- La determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
- La determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.
Se ha aplicado desde 2003 y ha contribuido a potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones en orden a proteger los intereses de terceros en su condición de inversores o asegurados.
Sin embargo ya desde estos 21 años es necesario incluir algunas modificaciones.
Orden 805-2003 ¿Cuáles van a ser los cambios más relevantes para el 2024?
Pues las modificaciones van encaminadas a 4 puntos principales, que modifican, eliminan o complementan algunos de sus artículos.
Más claridad en los títulos habilitantes para empezar las obras por declaración responsable
De esta forma, respetando plenamente las competencias autonómicas y locales en materia urbanística, se considera importante aclarar en la citada orden las características que deben tener estos títulos habilitantes o autorizaciones
administrativas previas a la licencia de obras para que puedan ser empleadas a efectos
de obtener una tasación válida para las finalidades recogidas en el artículo 2 de la orden.
- En primer lugar, se debe tratar de un título habilitante o autorización administrativa que permita iniciar las obras de forma irrevocable.
- En segundo lugar, es importante que este título habilitante o autorización administrativa sea de amplio alcance y, por tanto, debe
emitirse previa comprobación de la conformidad de la intervención con las condiciones
volumétricas y demás parámetros urbanísticos que los ayuntamientos determinen en el
ámbito de sus competencias urbanísticas. - Por último, al objeto de aportar una mayor
seguridad al garante en relación con la obtención ulterior de la licencia de obra, es
importante asegurar que la ejecución de las obras amparadas por la misma represente
una parte sustancial de la obra total a efectuar; en este sentido, se toma como medida
de referencia el presupuesto de ejecución material del proyecto.
Esto va a dar más garantías a tu cliente a la hora de realizar una inversión.
Más peso al criterio de sostenibilidad.
En definitiva, la sostenibilidad del inmueble es una característica propia del mismo que condiciona su valor, y por ello se considera conveniente introducir un nuevo principio de sostenibilidad en el artículo 3 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
A través de este principio, la dimensión de sostenibilidad, que tiene en cuenta factores de carácter medioambiental y socioeconómico, se incorpora al valor del inmueble, en la medida en que estos factores son tenidos en cuenta por el mercado.
Por lo que ya se se ha de introducir el certificado de eficiencia energética en las tasaciones de edificio terminado, para que se tenga en cuenta en la valoración
Introducción de posibles factores medioambientales que puedan afectar en un futuro
En coherencia con esta expectativa supervisora del Banco Central Europeo, se modifica la definición del principio de prudencia previsto en el artículo 3.1.f) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, de forma que se tenga en especial consideración estos riesgos a la hora de analizar los diferentes escenarios o posibilidades de elección.
Más control para las Sociedades de tasación
Respecto del uso de testigos en la tasación, se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, para introducir dos cambios:
- Por un lado, se busca que las sociedades de tasación puedan identificar las fuentes utilizadas, mencionando dicho objetivo de forma expresa en el artículo sobre el cálculo del valor por comparación y explicitando que debe indicarse cuál es la fuente de cada testigo;
- Por otro lado, se deberá justificar la ponderación de los testigos usada por la sociedad en la valoración.
Todos estos cambios persiguen el objetivo de ampliar la información sobre el uso de testigos, dado que son
un elemento fundamental en el método de valoración por comparación.
En Ficherotecnia cuentas con más de 20 modelos de valoraciones que te pueden ayudar para cuando tengas que realizar este tipo de encargos en base a la norma ECO-805/2003:
Aquí te dejamos algunos casos:
- Tasación de piso y plaza de aparcamiento para el juzgado
- Informe de valoración de una vivienda entre medianeras
Puedes de leer todo el documento desde aquí para ver los cambios concretos.
