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El valor de referencia catastral: ¿Está funcionando?

Como muchos sabréis desde Enero se está aplicando el nuevo valor de referencia catastral a los inmuebles para gravar determinados impuestos, y esto  ya está provocando los primeros problemas ya que se pretende asemejar al valor real de mercado, simplemente apretando un botón y sin visitar los inmuebles. Esto ya está provocando reclamaciones en cascada.

Pero vamos a ver de donde surge esta nuevo valoración de referencia.

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¿De donde nace y a qué impuestos afecta la aplicación de este valor?

Hacienda, a través de la Dirección General del Catastro de termina con efectos a partir del 1 de enero de 2022 este nuevo valor, aparte del valor catastral este denominado «valor de referencia».

Tras la aprobación de la Ley 11/2021 del 9 de Julio de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal este nuevo valor de referencia servirá de base mínima de tributación del :

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos Documentados (ITP y AJD) 
  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones. (ISD)

No modificará el Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI) que seguirá utilizando el Valor catastral, ni al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía.(IIVTNU o plusvalía).

¿De donde se obtiene este valor?

El valor de referencia es un valor que calcula la Dirección General del Catastro, en base a las compraventas del año anterior en la zona desde el 1 de enero de 2022. Por tanto, trata de ser un valor similar al de mercado, aunque siempre inferior al mismo.

Se modifica cada año y los valores en los que se basa se publican en mapas de valores en la Sede Electrónica del Catastro.

¿Qué va a cambiar a partir de ahora?

El procedimiento es similar al anterior. Es decir, que la Administración hace lo que le conviene. El valor de referencia es el que utiliza la Administración para determinar el valor de mercado y por el cual se ha de tributar.

La única diferencia a la anterior normativa reside en que antes el afectado hacía una autoliquidación, y la Administración tenía 4 años para revisar ese valor y emitir una paralela.

Con la nueva normativa, los notarios están obligados a inscribir por el valor de referencia y que sea el particular quien inicie una reclamación.

Desgraciadamente, los valores de tasación, que podemos realizar los técnicos con datos objetivos, aún no los considera la Administración para determinar el valor de mercado a efecto de tributos, que sería lo más lógico y es lo que se está intentando.

Los valores de tasación solo sirven en el caso de garantías hipotecarias y la Administración tiene los suyos.

¿Se puede impugnar este valor? 

Por supuesto. El valor de referencia es el valor mínimo por el que tributará un inmueble (si el valor de compraventa es mayor se tomará este), aunque se podrá impugnar, cuando tenga un efecto fiscal, si se considera que perjudica los intereses legítimos del declarante.

Una de las herramientas para impugnarlo será la existente hasta la fecha, es decir, promover una tasación pericial contradictoria, realizada por un técnico competente.

Ya sabes que en Ficherotecnia cuentas con una gran base de modelos de informes de valoración de viviendas para ayudarte en tu trabajo.

¿De donde surge la raíz del problema?

Pues el problema surge porque es un valor establecido en base a unos datos que no tienen en cuenta el estado del inmueble, por lo que la adquisición de un inmueble en estado ruinoso para rehabilitar a demoler se va a considerar como un inmueble en perfecto estado. 

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Dicho de otro modo, cualquier mínimo error por parte de la administración entre

  • La realidad física y la imputación de las características constructivas.
  • La asignación del ámbito territorial homogéneo de valoración según los usos que correspondan con las actividades definidas por el Catastro.

Conllevará a que el valor de referencia no sea el que le corresponde con la realidad inmobiliaria del patrimonio de tu cliente.

Esperamos haberte aclarado un poco el tema y aprovechamos para dejarte un enlace a uno de nuestros post donde aclaramos la diferencia entre tasación y valoración para un técnico.

 

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