imagen de vivienda donde se ha realizado una segregacion

¿Cómo hacer una división horizontal?: el papel del técnico en actos jurídicos.

Descubre todos nuestros recursos

Planos, plantillas para proyectos, libros para técnicos, detalles constructivos y mucho más para realizar la división horizontal.

como-hacer-una-division-horizontal-CTA

Cómo técnico, seguramente has oído hablar o te han solicitado realizar un proyecto para realizar una división horizontal. Y puede que te suene pero no tengas claro qué es una división horizontal, cómo hacerla y qué tipos hay y la verdad es que te interesa mucho porque este tipo de trabajos te los pueden pedir con relativa frecuencia.

 

Como en otros trabajos de esta índole, son actos jurídicos que precisan de una documentación técnica anexa que precisa generalmente de un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.

 

En este post vamos a responder a esas y otras preguntas para esclarecer todos estos conceptos, además de contarte cuál es la documentación necesaria para hacer un proyecto o certificado de división horizontal.

 

Empezamos por lo básico:

 

 ¿Qué es la división horizontal?

 

Piensa en un edificio con una comunidad de vecinos. Este edificio se divide en zonas comunes, que son aquellas donde todos los vecinos tienen libre acceso, y zonas privadas, que son los hogares, plazas de garaje o locales de cada inquilino. Pues bien, la división horizontal es el acto público que establece a partir de un documento cuáles son los elementos privativos del edificio y las zonas en las que se es copropietario, dividiendo el inmueble en unidades privadas.

 

Aquella persona que reside en una propiedad horizontal es, en realidad, doble propietaria, pues es propietaria de su vivienda en su totalidad, pero también copropietaria del edificio en sí mismo. Así, todos los copropietarios de este edificio se convierten en una comunidad de propietarios regulada por la Ley de Propiedad Horizontal. 

 

El documento en si se llama escritura pública de División Horizontal del inmueble y se inscribirá en el Registro de la Propiedad y en la dirección general del catastro donde radique el edificio, y de esta manera alcanzará eficacia frente a terceros.

 

Por tanto el técnico, especialista en mediciones tendrá que definir la superficie de cada una de estas partes lo que determinará directamente en los coeficientes de participación de las zonas comunes del edificio.

 

¿En qué casos es necesaria una división horizontal?

 

  1. Cuando se quiere vender un inmueble.
  2. Cuando se quiere realizar una repartición de una herencia.
  3. Cuando se quiere segregar un inmueble.

 

En el caso del alquiler no es necesaria haber realizado la división horizontal. También recuerda que en edificios antiguos es necesario tener el respaldo de la unanimidad de los vecinos ya que esto les afecta directamente, sin embargo esto les conviene ya que generalmente va encaminado a poder sacar más rentabilidad a la posible venta de un inmueble o tener ya el camino más fácil en el caso del reparto de una herencia, por ejemplo.

 

¿Qué papel tiene el técnico en la división horizontal? 

 

Para hacer una división horizontal hay que apelar a su normativa. La división horizontal viene regulada en la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, modificada por última vez en 2019. Eso sí, en esta ley no se especifica toda la casuística posible que se puede dar a la hora de hacer la división horizontal; en esos casos, conviene recurrir a la Ley de Suelo o la jurisprudencia correspondiente.

 

En cuanto a los requisitos para realizar la división horizontal, lo primero de todo es acudir a un notario para elaborar unas escrituras de división horizontal o, en su defecto, modificar las ya existentes. Luego, esas escrituras se llevan al Registro de la Propiedad y a la Dirección General del Catastro, donde se nos solicitarán unos requisitos específicos para cada caso pero que se resumen, comúnmente, en los siguientes:

 

  1. Autorización administrativa.(aquí entra el técnico)
  2. Petición a la Junta.
  3. Aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios.
  4. Consentimiento de los titulares afectados.
  5. Fijación de las nuevas cuotas de participación.

 

La autorización administrativa se establece en la Ley de Propiedad Horizontal y es, a grandes rasgos, una licencia del ayuntamiento. Para solicitarla suele hacer falta un proyecto de división horizontal elaborado por un técnico, aunque no siempre es necesario elaborar un proyecto para realizar una división horizontal. Esto depende de dos casos:

 

Realizar una división horizontal en un edificio de obra nueva:

Si se construye un edificio en el que se necesite realizar una división horizontal, tu cliente necesitará presentar el proyecto de ejecución ante notario para hacer la misma. De hecho, previo a la construcción del edificio ya puede realizar la división en construcción, aunque luego tendrá que corroborarla con el edificio una vez construido.

Realizar una división horizontal en un edificio antiguo:

Se puede realizar una división horizontal en un edificio antiguo a través de dos vías, dependiendo de si las unidades que quieres dividir ya están divididas materialmente o no. Si no lo están, tendrás que elaborar un proyecto; si lo están, te vale con un certificado técnico.

 

En el caso de elaborar una división horizontal de locales tendrás que solicitar una licencia en el ayuntamiento y realizar un proyecto. Si los locales venían funcionando como locales independientes y estaban físicamente separados, puedes realizar la división con un certificado técnico.

 

Si lo que quieres es dividir una vivienda en dos, las nuevas viviendas deberán cumplir con la normativa actual, salvo que puedas demostrar que la edificación ya funcionaba como dos viviendas en la práctica desde hacía tiempo. 

 

Si tienes dudas sobre la elaboración de estos documentos puedes encontrar modelos y plantillas descargables en ficherotecnia sobre proyectos de segregación o certificados técnicos.

 

Tipos de división horizontal

Aunque existen diferentes tipos de división horizontal, todos ellos se rigen por la misma normativa. Estos tipos de división horizontal son los siguientes:

 

  1. División horizontal: la división de la que venimos partiendo. 
  2. División horizontal tumbada: este tipo de división se refiere no a la de un edificio en altura, sino en extensión, como adosados.
  3. División horizontal de un conjunto inmobiliario: similar a la división horizontal tumbada, pero con edificios aislados.
  4. División horizontal en construcción:  se establece sólo cuando se dispone de la licencia de obras y construcciones municipales, independientemente de que dichas obras hayan comenzado o no. También se denomina pre-horizontalidad.

 

Documentación necesaria para hacer una división horizontal

 

Ahora que ya sabes qué es una división horizontal y cómo hacerla, vamos a resumir cuál es la documentación necesaria para hacer una división horizontal.

La Escritura de la División Horizontal

La escritura de la división horizontal es un documento jurídico en el que aparece toda la información relacionada con la propiedad. Incluye los elementos privativos y las zonas comunes, así como su organización.

En este documento podrás ver material tan importante como los estatutos de la comunidad, la lista de los elementos comunes y privados y la cuota de participación de cada propietario respecto al inmueble. Este documento se realiza siguiendo estos requisitos:

La legitimación idónea en el/los otorgantes, es decir, que todos los propietarios tendrán que estar de acuerdo con la escritura.

La escritura debe ser pública.

La Escritura es obligatoria en el momento que sean más de 4 propietarios en la comunidad.

Licencia de obras. Esto será en el caso de las viviendas de obra nueva, será necesario para determinar cuáles son las zonas comunes, las viviendas privadas.

 

Para declarar la división horizontal hay que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados e inscribirla en el Registro de Propiedad, de ser necesario.

 

 

¿Qué información aparecerá en la escritura de división horizontal?

 

Las normas que regulan la división horizontal muestran una gran cantidad de características que las definen, pero las más importantes son las siguientes:

 

Información registral: cuando se inscribe la división horizontal en el Registro de la Propiedad, debe indicarse la constitución del régimen de Propiedad Horizontal con sus estatutos.

Estado del edificio: se puede establecer este régimen jurídico ya esté el edificio construido, en fase de construcción o sólo proyectado.

Discontinuidad: las zonas privativas del edificio pueden estar unidas o componerse de varias zonas separadas, como un trastero o un garaje, y todo ello sería una sola propiedad, aunque esté separada físicamente.

Cuota de participación: los estatutos establecen el porcentaje de participación de cada propiedad sobre el total del edificio. Suele ser proporcional a la superficie construida con parte proporcional de elementos comunes, aunque el porcentaje puede asignarse también en base con otros criterios.

Elementos comunes: son aquellas zonas que pertenecen a todos los propietarios que hay dentro del edificio. Cada uno de estos propietarios tiene obligaciones sobre ellas, sobre todo en lo que respecta a su mantenimiento, si bien puede que no tengan derecho de uso y disfrute porque le pertenezca a una propiedad concreta.

Zonas privadas: también llamadas elementos privativos, son aquellas propiedades que se indican en la correspondiente Escritura de División Horizontal.

Mantenimiento y reparaciones: el mantenimiento de la división horizontal le corresponde a todos los propietarios del edificio. Como ya hemos mencionado, el porcentaje se indica en la cuota de participación.

Los Estatutos de la comunidad pueden aparecer pero no son obligatorios, sino aparecen se regirán bajo la LPH.

 

¡Y esto es todo lo que necesitas saber como técnico sobre la división horizontal! Si te queda alguna duda sobre las normativas, permisos y cualquier aspecto referente a la división horizontal, puedes solicitar información y asesoramiento en Ficherotecnia. ¡Feliz proyecto y construcción!

 

Compartir en:
Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp

¿Qué te ofrece Ficherotecnia?

Recursos editables

Editable 100% para adaptar a tu caso y ser más eficiente en el trabajo
Descúbrelo

Descarga inmediata

Descarga ahora tus proyectos mucho más rápido en tu ordenador
Descúbrelo

Ahorra tiempo

Te facilitamos el trabajo para que inviertas tu tiempo en lo que prefieras
Descúbrelo

Recursos reales

Documentación técnica filtrada 100% de obras reales
Descúbrelo

Artículos relacionados