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Proyecto de actividad para trasteros: los puntos a tener en cuenta.

El alquiler de trasteros o «self storage» es un tipo de negocio que ha experimentado una demanda muy creciente en estos últimos años, sobretodo en naves y en locales de planta baja muy grandes que son inviables para los conocidos «negocios de barrio» tipo: peluquerías, panaderías, cafeterías.

Además, por regla general, los locales tienen un uso comercial o de almacenaje, por lo que no es necesario realizar ningún cambio de uso urbanístico.

 

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Imagen de una configuración de pequeños trasteros metálicos

Como siempre antes de empezar cualquier proyecto hay que ver la normativa aplicar en lo que es una actividad de tipo «almacenamiento» sin venta.

Hay que ver la normativa estatal, autonómica y municipal que puede afectar.

¿Qué normativa hay que tener en cuenta?

  • La principal será el CTE (Código técnico de la edificación) según establece la Ley 38/1999 la Ley de Ordenación Urbana (LOE).
  • El Real Decreto 2267/2004 Reglamento de Seguridad contra incendios en establecimientos industriales (RSCIEI), cuyo objetivo es alcanzar un grado de seguridad en el caso de incendio en establecimientos industriales.
    • Son relevantes a este respecto las condiciones establecidas por el Anexo II “Requisitos constructivos de los establecimientos industriales según su configuración, ubicación y nivel de riesgo Intrínseco” y el Anexo III “Requisitos de las instalaciones de protección contra incendios de los establecimientos industriales”.
  • El Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios contempla todos los aspectos a tener en cuenta en relación con el diseño, instalación y mantenimiento de los sistemas de protección activa contra incendios según RD 513/2017 de 22 de mayo.
  • Así como otra serie de normativas de menor impacto como:
    • Calidad del Aire y Protección de la Atmósfera, Residuos y Suelos Contaminados.
    • Tratamiento de las Aguas Residuales Urbanas.
    • Prevención de Riesgos Laborales.
    • Disposición mínima en Materia de Señalización de Seguridad y Salud en el Trabajo.
    • Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.
    • Reglamento de Instalaciones Interiores de Suministro de Agua y de Evacuación de Agua.
    • Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas.
  • Deberemos remitirnos siempre al PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) donde se establecerán una serie de requisitos muy específicos a tener en cuenta según la ubicación del local o nave, donde lo primero que hay que hacer es ver si está permitido el uso.

También tener en cuenta la zona de carga y descarga, altura máxima de almacenamiento, instalación contra incendios, sistemas de ventilación, etc…

Será el punto más conflictivo, por sus variadas interpretaciones a la hora conseguir una viabilidad técnica al negocio. 

Cuando ya tengamos todos los puntos claros, podremos iniciar el proyecto con garantías legales. Solicitar la licencia de obras, licencia de actividad o apertura, etc.

 ¿En qué tipo de zonas está permitido su uso?

En primer lugar hay que ir al PGOU de la población donde queramos implantar este tipo de negocio y ver que usos están permitidos, pero por norma general suele estar permitido en:

  • En las ordenaciones Industrial Abierta (IA)
  • Industrial Compacta (IC)

En las ordenaciones:

  • Centro Histórico (CH)
  • Residencial Edificación en Manzana (M)
  • Residencial en Edificación Abierta (A)

Se permiten con una serie de condiciones como:

  • Estar ubicado en parcela independiente como uso exclusivo.
  • O en la planta baja de edificios con otros usos con una superficie máxima determinada, que solo se puede extender  hasta el primer sótano siempre que las condiciones de ventilación y evacuación lo permitan etc.
  • Determinadas medidas para vestíbulos y pasillos.
  • Servicio de aseo.
  • Que las operaciones de carga y descarga no interfieran en la calle donde esté ubicado.

Uno de los factores más importantes a tener en cuenta es:

Que en los sectores industriales considerados de riesgo medio o alto, requieren, entre otras dotaciones, una solución de evacuación de humos y disipación de temperatura.

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Imagen del interior de un trastero sin uso para alquilar.

Así, excepto en el supuesto de que el local destinado al uso industrial, no cuente con plantas por encima del mismo, lo que facilitaría la resolución de este requerimiento, las condiciones de protección contra incendios pueden limitar considerablemente el volumen y materiales de almacenamiento permitido.

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