Como ya sabes, la segregación de fincas consiste en separar una porción de una finca original para constituir una nueva finca independiente.
Así, al segregar una finca que se conoce como finca matriz se divide en otras más pequeñas llamadas fincas resultantes y la porción que queda se denominaría finca resto.
Cabe realizar un inciso para aclarar que dentro de lo que denominamos fincas tenemos que diferenciar entre:
- Un terreno
- Una parcela
- Un solar
Un solar es un terreno que está listo para poder edificar con la correspondiente Licencia Urbanística Municipal sin embargo una parcela no es edificable ya que todavía quedarían por ejecutar las acometidas y urbanización.
El proceso para segregar una finca sería el mismo tanto para fincas de naturaleza urbana o fincas de naturaleza rústica.
Entonces: ¿Qué diferencia tendría la segregación de una finca rústica y una urbana?
Pues principalmente la ley aplicar: Si estamos hablando de una finca de naturaleza urbana primará, el P.G.O.U o Plan general de ordenación urbana y normas subsidarias al que pertenece y si estamos hablando de una finca de naturaleza rústica, es más abundante la legislación porque a parte del P.G.O.U hay que cumplir:
- Ley 13/2015 de 24 de junio, sobre la Reforma de la Ley Hipotecaria Decreto de 8 de febrero de 1946.
- Ley de Catastro Inmobiliario, Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo.
- Ley del Suelo de la Comunidad Autónoma que corresponda
- Ley del Suelo 8/2007 de ámbito Estatal.
Hoy te explicamos cómo segregar una parcela y qué requisitos se exigen para ello.
¿Por qué segregar una parcela?
Diferencias entre segregar una parcela y dividir una parcela
Antes de comenzar, conviene aclarar que segregar una parcela y dividir una parcela no son sinónimos.
Segregar una parcela supone dividir una parcela matriz en parcelas más pequeñas, pero el terreno original sigue existiendo; simplemente, la parcela matriz tiene un tamaño más reducido, pero sigue existiendo y no hace falta eliminarla del registro. Cuando se termina con la segregación, pasa a llamarse parcela primitiva o parcela resto.
Por otro lado, realizar la división de una parcela supone tomar una parcela matriz y eliminarla, creando parcelas nuevas resultantes de su división.
Al segregar una parcela, las parcelas resultantes tienen que cumplir con los requisitos para constituirse como parcelas independientes, por lo que en ambas parcelas resultantes debe ser legal construir una vivienda.
En cuanto a los motivos, hay diferentes causas que llevan a la segregación de una parcela, pero las dos principales son los siguientes:
- Preparar el terreno para una herencia: el propietario segrega la parcela matriz previendo su reparto entre los herederos. Esto también ocurre si el propietario quiere donar un trozo de la parcela o ya no quiera o pueda hacerse cargo de la parcela matriz y la segregue para arrendarla a cada futuro heredero.
- Vender un segmento de la parcela: en este caso se puede segregar o dividir la parcela, aunque se recomienda segregar la parte más pequeña y revisar los gastos e impuestos de la compraventa, además de la segregación.
¿Cómo segregar una parcela? Requisitos para la segregación de una parcela
Los requisitos para segregar una parcela dependen, principalmente, del tipo de suelo.
Si se trata de una parcela urbana, esto es lo que se exige:
- Que la parcela tenga una superficie mínima edificable de 600 metros cuadrados.
- Que la parcela tenga un frente mínimo que dé acceso a la vía pública a ambas parcelas resultantes.
- Si en la parcela ya hay una vivienda, que en la nueva parcela se sitúe de tal manera que la misma siga cumpliendo con la normativa de edificación.
Si se tratase de una parcela rústica, los requisitos variarán dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encontrase, aunque sí o sí deben cumplir con la normativa del Código Técnico de Edificación, o TCE.
En cuanto a la documentación necesaria para segregar una parcela, esto es lo que hay que entregar:
- Documentos inscribibles o todo tipo de documento que se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad.
- Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles. En su defecto, los derechos reales impuestos sobre dichos inmuebles.
- Aquellos títulos en los que se reconozcan hipoteca, uso y derechos de usufructo, entre otros.
- Los actos y contratos que adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales.
- Las resoluciones judiciales que declaren la incapacidad legal para administrar o que justifiquen la ausencia, fallecimiento o cualquier modificación en la capacidad de disposición de los bienes.
- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo de más de seis años. En su defecto, aquellos contratos en los que se hayan adelantado tres o más años.
- Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y los derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o a la Iglesia.
- La referencia catastral.
- Las cargas económicas asociadas al inmueble.
- Un acto expreso de autorización administrativa.
También se precisa de los documentos expedidos, con los que tú como técnico cualificado redactarás los siguientes:
- Memoria de segregación que justifique las razones de la segregación de la parcela.
- Descripción de las parcelas resultantes.
- Listado y descripción de las edificaciones e instalaciones de la parcela.
- Plano de situación de la parcela.
- Plano de la parcela incluyendo superficie, servicios y servidumbres, linderos acotados, curvas de nivel de terreno, ordenación urbanística y construcciones existentes.
- Plano de las parcelas resultantes incluyendo superficies, curvas de nivel, linderos y servicios y servidumbres.
En el caso de la memoria de segregación de una finca rústica seria similar con el matiz comentado antes.
¿Cómo segregar una parcela? Fases de la segregación de una parcela
Primera fase: fase inicial o toma de datos
En la primera fase tomamos los datos clave de la parcela a segregar, que son los siguientes:
- Datos de la parcela matriz: superficie registral que consta en las escrituras del terreno y superficie catastral que consta en la Sede del Catastro de la parcela.
- Datos de la calificación y clasificación urbanística: se extraen del Plan General de Ordenación Urbana del municipio donde se encuentra la parcela. La calificación siempre será urbana y la clasificación puede variar entre residencial, zona verde, industrial…
- Otros datos: datos de los titulares actuales, nombres de las calles adyacentes y número de policía, segmentos que se quieren o pretender realizar, el motivo de la segregación y cualquier otro dato de interés.
Segunda fase: fase de proyecto y licencias
Con todos los datos en la mano, se debe realizar una comprobación previa antes de comenzar con el proyecto de segregación. Esta comprobación se conoce como medición o levantamiento topográfico del solar.
Una medición exacta ayudará a comprobar si existen discrepancias con las superficies indicadas ya sea en el catastro o en la escritura para poder reflejar la medición correcta en el proyecto. Si la medición difiere de la medición catastral o registral, en la siguiente fase deberá reflejarse adecuadamente, bien en una notaría para inscribir la superficie correcta o bien en la Sede del Catrastro donde al inicio de esta segunda fase se rectificarán los datos, notificando los correctos que se han medido.
Hecho esto, se puede dar comienzo al proyecto de segregación. Para ello, hay que redactar un informe llamado Informe Técnico para Segregación que vendrá acompañado de diferentes planos para explicar de manera descriptiva la segregación de la parcela que se pretende realizar. La documentación del Informe Técnico para Segregación es la siguiente:
- Memoria descriptiva: se requieren los datos del titular o la persona que encarga el trabajo, la situación, las lindes, las superficies, los datos catastrales y registrales y los datos reales de la parcela matriz, así como cualquier dato de interés para definir el solar. También se incluyen en esta memoria las condiciones urbanísticas de la parcela y las segregaciones que se pretenden, con sus superficies resultantes y comprobación de que cumplen con las normas del P.G.O.U. del Ayuntamiento.
- Planos: plano de emplazamiento y situación, plano general de la zona en cuestión, plano del solar inicial o plato topográfico, y plano de los solares resultantes. También se debe incluir un plano de replanteo de la segregación de las parcelas resultantes.
- Anexos y fichas: certificado de coordenadas georreferenciales, ficha catastral, informe urbanístico o ficha urbanística, copia simple de la escritura, reportaje fotográfico y todo documento que se considere relevante para el proyecto.
Una vez esté redactado el Informe Técnico para Segregación con toda la documentación exigida, se solicita en el Ayuntamiento la correspondiente Licencia de Segregación de Parcela. Para esta licencia hace falta presentar en el Registro de Entrada la siguiente documentación:
- Informe Técnico para la Segregación.
- DNI, NIE o NIF del solicitante y poderes en el caso de no ser el titular.
- Instancia general de la solicitud firmada por el titular.
- Justificante de pago de la tasa municipal.
Tercera fase: notaría y registro
Cuando el Ayuntamiento haya concedido la Licencia de Segregación de Parcela, es hora de acudir a la notaría y modificar la escritura de la propiedad. Para ello, un notario redactará un informe y firmará las nuevas escrituras de cada segregación de parcelas, describiendo cada una de ellas.
Una vez se tengan las nuevas escrituras, se presentan en el Registro de la Propiedad para inscribirla y, así, obtener un número de parcela para cada una de las parcelas resultantes. También se deberá acudir a la Sede Regional del Catastro para notificar de las alteraciones catastrales realizadas y obtener una referencia catastral nueva para cada parcela resultante.
Cuarta fase: ejecución
Con todo lo anterior, oficialmente queda regularizada la segregación de la parcela y es aprobada por el Ayuntamiento según el Informe Técnico para la Segregación que se hubiera presentado. Sólo queda ejecutar dichas segregaciones.
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Feliz proyecto y feliz construcción.
