Cuando ocurren los conflictos en las obras, suspensiones o paralización de obras etc… nos encontramos ante problemas jurídicos en los que tenemos que saber como lidiar.
Es importante mantener la calma y analizar bien la situación, antes de tomar decisiones precipitadas.
La suspensión Temporal de la Obra
La suspensión temporal de una obra implica detener las actividades de construcción por un período determinado debido a circunstancias específicas que no son atribuibles a ninguna de las partes involucradas. Esta suspensión puede ser acordada por escrito entre la entidad contratante y el contratista.
Ejemplo de suspensión temporal de las obras de construcción.
Imaginemos una obra de construcción de un puente que debe detenerse temporalmente debido a condiciones climáticas extremas, como una tormenta severa. En este caso, ambas partes acuerdan suspender la obra hasta que las condiciones sean seguras para continuar.
Normativa que ampara la suspensión temporal.
La normativa que regula la suspensión temporal de la obra se encuentra en el Reglamento de la Ley de Contrataciones del Estado (RLCE). Según el artículo 142.7 del RLCE, cuando se produzcan eventos no atribuibles a las partes que originen la paralización de la ejecución de las prestaciones, estas pueden acordar por escrito la suspensión del plazo de ejecución contractual.
Resolución en caso de suspensión temporal de las obras.
En caso de suspensión temporal, la resolución implica que el contratista puede solicitar una ampliación del plazo de ejecución y el reconocimiento de mayores gastos generales debido a la interrupción de la obra.
Consecuencias legales de la suspensión temporal de las obras.
Las consecuencias legales de la suspensión temporal pueden incluir la necesidad de renegociar ciertos términos del contrato, como el plazo de ejecución y los costos adicionales. Además, puede haber implicaciones en la planificación y programación de la obra, afectando otros proyectos y compromisos del contratista.
La Paralización de la obra de construcción.
La paralización de una obra es una situación más grave que la suspensión temporal, ya que implica detener por completo los trabajos de construcción de manera indefinida. Esta paralización puede ser ordenada por la entidad contratante o el director de obras debido a diversas razones, como la falta de permisos o problemas de seguridad.
Ejemplo de Paralización de una obra de construcción.
Consideremos una obra de construcción de un edificio que debe paralizarse porque se descubre que no se cuenta con los permisos municipales necesarios para continuar. En este caso, la obra se detiene indefinidamente hasta que se obtengan los permisos requeridos.
Normativa que ampara la paralización.
La paralización de la obra está regulada por la Ley General de Urbanismo y Construcción y la Ordenanza General. Según el artículo 146 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, el director de obras tiene la facultad de ordenar la paralización de obras en ejecución en casos como la falta de permisos de edificación municipal.
Resolución en caso de paralización de obras.
En caso de paralización, la resolución implica que se establece un plazo prudente para subsanar las observaciones formuladas. Además, se pueden imponer multas cuyo monto varía entre un 0,5% y un 20% del presupuesto de la obra.
Consecuencias legales de la paralización de una obra.
Las consecuencias legales de la paralización de una obra pueden ser significativas. Estas incluyen la posibilidad de litigios entre las partes involucradas, la rescisión del contrato, y la imposición de multas. Además, la paralización puede afectar la reputación del contratista y la entidad contratante, así como generar costos adicionales para la protección y mantenimiento de la obra durante el período de paralización.
Los derechos y obligaciones del contratista y promotor
Derechos del Contratista
El contratista tiene varios derechos que le protegen en el proceso de ejecución de la obra:
- Derecho a recibir el precio de la obra: El contratista tiene derecho a recibir el pago acordado por la ejecución de la obra. Si la obra se realiza sobre una cosa mueble, tiene derecho a retenerla hasta que el comitente haya procedido al pago.
- Derecho de retención: El contratista puede retener la obra en prenda hasta que se le pague, especialmente en el caso de obras sobre bienes muebles.
- Acción directa de trabajadores y suministradores: Los trabajadores y suministradores tienen derecho a reclamar al comitente las cantidades adeudadas por el contratista.
- Garantía por defectos: Según el artículo 1591 del Código Civil español, el contratista está obligado a responder por los defectos o vicios ocultos en la obra durante un plazo de diez años.
Derechos del Promotor
El promotor también tiene derechos y responsabilidades importantes en la ejecución de la obra:
- Derecho a la correcta ejecución de la obra: El promotor tiene derecho a que la obra se ejecute conforme a los términos del contrato y las especificaciones técnicas.
- Derecho a modificar el proyecto: El promotor puede modificar el proyecto dentro de ciertos límites, siempre que se acuerde con el contratista.
- Responsabilidad solidaria: El promotor es responsable solidario del contratista frente a sanciones por irregularidades cometidas por este.
- Obligaciones legales y administrativas: El promotor debe obtener todas las licencias y permisos necesarios, contratar seguros adecuados y garantizar la seguridad y salud laboral en la obra.
Obligaciones del Contratista
El contratista tiene varias obligaciones clave que debe cumplir para asegurar la correcta ejecución de la obra:
- Cumplimiento del plazo de ejecución: El contratista debe respetar los plazos de ejecución establecidos en el contrato. No cumplir con estos plazos puede llevar a sanciones o incluso a la resolución del contrato.
- Entrega de la obra en condiciones adecuadas: La obra debe cumplir con las especificaciones técnicas y de calidad acordadas inicialmente en el contrato. Esto incluye la conformidad con las normativas técnicas y de seguridad establecidas por la ley española.
- Responsabilidad frente a terceros: El contratista debe asegurar la seguridad en el lugar de trabajo y responder por los daños a terceros que puedan ocurrir durante la ejecución de la obra.
- Garantía por defectos: El contratista está obligado a responder por los defectos o vicios ocultos en la obra durante un plazo de diez años, según el artículo 1591 del Código Civil español.
- Gestión de personal y subcontratistas: El contratista es responsable de la gestión adecuada del personal y de los subcontratistas, asegurando que todos cumplan con las normativas laborales y de seguridad.
- Obligaciones documentales: El contratista debe mantener y presentar toda la documentación requerida, como permisos, licencias, y registros de seguridad.
Ejemplo de un caso real de una obra por discrepancias con un material
Pongamos un caso práctico: imagina que un constructor lleva un material que no habías contemplado en proyecto (sin plantear antes el posible cambio) y tú te opones a colocarlo en la obra ya que no cumple con el que tú habías preescrito, ante esto, el contratista decide no seguir en la obra:
¿Cómo tendrías que actuar?
No hay que actuar de manera precipitada. En este caso la paralización o suspensión de la obra la ha provocado el contratista, no tú. Por tanto, el será quien tenga que exponer las razones.
Tú solo deberás indicar en el Libro de Ordenes y Asistencias, que la obra está parada, porque el Constructor ha decidido abandonarla.
De momento, tampoco sabes si es de forma temporal o definitiva.
Es importante reseñar que tu no tienes que exponer el motivo, ya que el que lo ha provocado es el que lo tiene que reseñar (pueden haber motivos escondidos que desconoces, por ejemplo algún retraso en el pago o algún acuerdo que desconoces).
El dejar constancia es importante por dos motivos:
- El motivo económico que dependerá de como esté elaborado el contrato. Un documento muy importante al que recurrimos para ver como está establecido esta situación.
- Por los tiempos, plazos de entrega, retrasos etc…
- También cabria revisar todos los elementos ya colocados y puedan tener un deterioro o perjuicio por la paralización.
Seguidamente lo mejor es hablar con los servicios jurídicos de tu colegio profesional y te asesoren.
El último paso seria que la comunidad contrate un abogado para llevar este caso contra el constructor que ha paralizado
Normativa que afecta al Libro de órdenes
– Orden de 9 de junio de 1971, por las que se dictan normas sobre el Libro de Órdenes y Asistencias en obras de edificación.
– Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación
Artículo 12. El director de obra.
3. Son obligaciones del director de obra:
c) Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.
2. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:
d) Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
– Ley 3/2004 de 30 de junio de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación (De uso en la Comunidad Valenciana)
Art. 13.2.a
Libro de Órdenes y Asistencias: es el documento en donde se reflejan las actuaciones relevantes en la obra y sus hitos, junto con las instrucciones, modificaciones, órdenes u otras informaciones dirigidas al constructor por la dirección facultativa de la obra.
Artículo 14. La dirección facultativa de las obras.
2. Las órdenes que la dirección facultativa imparta en la obra, se plasmarán en el Libro de Órdenes y Asistencias habilitado al efecto y en cuantos otros documentos sea necesario, y deberán ser ejecutadas por el constructor conforme a las instrucciones que la dirección facultativa haya dispuesto.
Artículo 38. Obligaciones de los agentes de la edificación.
4. El director de obra está obligado a:
c) Paralizar las obras en caso de incumplimiento de las órdenes dadas debidamente motivadas y consignadas en el Libro de Órdenes y Asistencias, que afecten gravemente a los requisitos de seguridad señalados en el artículo 4.b1 de la presente ley
5. El director de la ejecución de obra está obligado a:
c) Proponer al director de la obra y, en su caso, suspender él mismo las obras, en caso de incumplimiento de las órdenes dadas debidamente motivadas y consignadas en el Libro de Órdenes y Asistencias, que afecten gravemente a los requisitos de seguridad señalados en el artículo 4.b.1 de la presente ley.
