¿Cómo legalizar una casa ya construida?

¿Cómo legalizar mi casa ya construida?  ¿Qué necesito? ¿Cuánto tiempo tardaré?

Son las primeras preguntas que se hacen nuestros clientes cuando se dan cuenta de que no les es posible ni siquiera realizar obras menores de reforma en las mismas sin esta condición.

Y no sólo eso, su valor se reduce proporcionalmente a su tiempo de vida útil (art. 35.3 del RD Leg. 7/2015), así que en el momento de ponerla en venta o hipotecarla conviene que todo esté en orden.

Además, sin ella no podremos obtener su licencia de ocupación ni tener acceso a las compañías comercializadoras de luz y agua y claro está tampoco te permitirán realizar instalaciones fotovoltaicas, que ahora está tan de moda.

En el siguiente artículo describiremos el proceso para legalizar viviendas fuera de ordenación tanto en terreno urbano como rústico.

Estas viviendas pueden estar en esta situación por varios motivos:

• Porque al aparecer nuevas normativas han dejado de cumplir la legalidad.
• Porque desde un principio se construyeron sin licencias.
• Casos particulares, como puede ser la vivienda del portero.

Antes de entrar en materia hagamos dos breves pero muy necesarios apuntes al respecto:

Regularización y legalización de viviendas

Dada la confusión que existe sobre el aunto, es preciso recalcar que no  es lo mismo  legalización que regularización (la cual consiste en su inscripción en el catastro y en el registro de la propiedad). La primera es la que realmente permite obtener los derechos anteriormente mencionados.

Regulación urbanística de la legalización de viviendas

Según la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 las Regulaciones Urbanísticas son competencia de las Comunidades Autónomas. Sin embargo, existen algunos casos concretos en los que aplica la regulación estatal:

• • • Según el art. 28.4 del RD Leg 7/2015, cuando no se pueda legalizar una construcción, edificación o instalación por prescripción de plazos, se posibilitará su inscripción en el registro de la propiedad como obra nueva terminada.
    • Según el art. 48.a del RD Leg. 7/2015, no se indemnizarán los casos en que una vivienda esté fuera de ordenación por cambios en la legalidad urbanística.

Ahora sí, veamos qué tenemos que cumplir y los pasos a seguir:

Legalización de viviendas fuera de ordenación: ¿Cómo legalizar una casa ya construida?

Una construcción está fuera de ordenación cuando no cumple con la legalidad urbana vigente. Para poder normalizar esto la vivienda deberá cumplir:

• Normativa urbanística.
• Código Técnico de Edificación
• Reglamento Instalaciones Térmicas en Edificios
• Documento técnico que certifique las condiciones adecuadas de habitabilidad.

Si nos preguntan…¿ Es posible legalizar una vivienda sin final de obra?  la respuesta es sí, siempre que cumpla con los puntos anteriores y no posea un expediente de infracción urbanístico abierto.

El procedimiento administrativo para llevar adelante un expediente de legalización de viviendas es el siguiente:

1. Lo primero es acudir al ayuntamiento del municipio para consultar la viabilidad de la legalización.
2. En caso afirmativo, el ayuntamiento te requerirá un proyecto técnico visado por un arquitecto en el cual se acredita que la edificación cumple con la normativa actual.
3. Con éste proyecto visado, previo pago de las tasas administrativas, hay que solicitar al mismo la apertura de un expediente de legalización. Para ello es posible que se te requiera algún otro documento como por ejemplo el libro del edificio.
4. Una vez resuelto el expediente hay que registrar la obra en el registro de la propiedad, de nuevo previo pago de impuestos y tasas.

Éste es el procedimiento a seguir tanto si la vivienda está en suelo urbano como si queremos legalizar una casa en suelo rústico. Lo que ocurre es que en este último caso se requieren un mínimo de 10.000 m2 de parcela para poder legalizar una construcción, situación que dificulta enormemente su consecución condenando a la ilegalidad a numerosos propietarios.

Legalizar vivienda en suelo rústico: Comunidad Valenciana

Ahora bien, en el caso particular de la Comunidad Valenciana, a raíz de la aprobación de la LOTUP (Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje), se abre la posibilidad de legalizar las construccciones en suelo rústico en parcelas inferiores a una hectárea.

Esta ley regula, en sus art. 228-231 el Procedimiento de Minimización del Impacto Territorial o Ambiental por el que posbilita incluir la vivienda en el régimen de legalidad previa realización de las obras de adecuación necesarias. 

Serán requisitos indispensables:

• Deben estar en Suelo No Urbanizable (Rústico), pudiendo ser éste común o protegido.
• Se debe conservar sus propias características rurales de vivienda.
• Deben estar completamente acabadas antes del 30 de agosto de 2014.

El procedimiento, según el art. 230 de la misma ley es el siguiente:

1. En un primer paso hay que obtener la Declaración de Situación Individualizada, la cual nos otorga el derecho a optar a la legalización. Para estol se exige el cumplimiento de los tres requisitos anteriores y en ocasiones también la aportación de informes sectoriales de carreteras, montes,…
2. Una vez declarada la situación individualizada, se requerirá la licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación al ayuntamiento del municipio adjuntando los siguientes documentos: 

• Un estudio de integración paisajística
• Un análisis de las afectaciones y riesgos ambientales y medidas correctoras propuestas para evitarlos.
• Un proyecto básico, donde se describa la situación actual de la edificación y las obras que resulten necesarias para el cumplimiento de las obligaciones marcadas por los artículos 190 y concordantes de la LOTUP, que vienen a ser:
  • Accesos y caminos; tener unos accesos mínimos,
    el fundamento es la seguridad, permitir al menos acceso a servicios de emergencia.
  • Saneamiento: generalmente depuradora de oxidación total, no admitiéndose salvo excepciones muy acreditadas la fosa séptica.
    Sistema de recogida de residuos.
  • Abastecimiento básico de agua potable o acreditación de potabilidad de pozo.
  • Suministro eléctrico, preferentemente por placas solares.
  • Otros elementos como acabados, instalaciones, vegetación, etc.
  • Medidas mitigación de Inundaciones, si existe riesgo.
  • Medidas Prevención de Incendios, en zonas forestales.

Con la licencia aprobada dispondremos de un plazo de cuatro años para la consecución de las obras requeridas, tras el cual la persona interesada deberá solicitar en el ayuntamiento la licencia de ocupación aportando el correspondiente certificado de finalización de las obras de minimización de impacto territorial, así como el resto de documentos técnicos necesarios.

Es un procedimiento largo que, por otra parte, vale mucho la pena ya que, además de revalorizar nuestra propiedad nos devuelve derechos de los carecíamos a causa de la ilegalidad.

El caso de la vivienda del portero

Para concluir , imaginemos el caso de una comunidad en la que el portero se acaba de jubilar y han decido rentabilizar su vivienda poniéndola en venta o en alquiler. La mayoría de las veces la vivienda del portero es legalmente uno más de los elementos comunes de la finca, como pueden serlo las escaleras.  En este caso el problema no es que sea ilegal, sino que no está calificado su uso como vivienda y no posee licencia de ocupación. Entonces ,habrá que:

• En primer lugar, este procedimiento requiere ser aprobado por unanimidad en la junta extraordinaria de vecinos.
• Un técnico debe realizar los planos técnicos y certificados de habitabilidad que permitan obtener la licencia de segunda ocupación.
• Será necesario una certificación catastral, y en caso de no obtenerla se deberá solicitar una modificación catastral. 
• Además se requerirá un informe de inexistencia de expediente sancionador por parte del ayuntamiento.
• Con todos éstos documentos hay que acudir al notario para que realice la división horizontal e inscriba la vivienda en el registro de la propiedad, teniendo en cuenta que se deben recalcular las cuotas de los propietarios..

Desde Ficherotecnia somos conscientes de cómo de farragosa puede llegar a ser una tramitación de estas características. Si te interesa conocer ejemplos de proyectos semejantes ya realizados en nuestra página encontrarás ejemplos de proyectos de legalización de viviendas, estructuras de cubierta e incluso piscinas.

Te lo ponemos fácil, esperamos que te sirva y recuerda que si hay algo que no encuentres siempre puedes hacernos una consulta online a través de nuestra web.