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Unidades de obra fuera de proyecto: ¿Cómo actuar?

Es bastante frecuente en la práctica que los clientes quieran realizar unidades de obra fuera del proyecto que has realizado, no debería de ser así pero en la práctica ocurre.

Ante esto debes de saber el cómo actuar para protegerte ante cualquier problema, paralización de la obra etc.. en la que te pueden involucrar cuando ese trabajo no consta en el proyecto y no ha sido supervisado por ti.

Como técnico: ¿Qué puedo hacer al respecto?

Pues la verdad es que tenemos varias herramientas documentales que te pueden ayudar como:

En el contrato privado con tu cliente ya puedes dejar constancia en una de las cláusulas que tu responsabilidad se ciñe a las obras contempladas expresamente en el proyecto de ejecución.

  • Firmar la nota de encargo.

Todos los colegios profesionales tienen sus modelos para descargar desde sus webs.

Te dejamos aquí el del colegio de arquitectos de Mallorca que nos ha gustado por su reciente actualización.

La nota de encargo tiene especial relevancia de cara a la notificación de la compañía de seguros.

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Ejemplo de nota de encargo del colegio de aparejadores y arquitectos técnicos de Mallorca, renovada en Enero 2022.
  • Dejar constancia en el Libro de órdenes.

El Libro de Órdenes es un documento clave en cualquier proyecto de construcción, de hecho ante un posible juicio es una de pruebas más importantes para un juez.

De hecho, su uso es obligatorio desde el año 1971, cuando se aprobaron las Normas sobre redacción de proyectos y dirección de obras de edificación.

En resumen, el libro de Órdenes sirve de garantía para los miembros de la dirección facultativa, arquitecto y arquitecto técnico, ya que deja constancia de cualquier cambio o nueva decisión relativa a la obra.

En concreto, en este documento se tienen que incluir todas y cada una de las indicaciones que se dirijan al constructor.

Su redacción debe ser clara y concisa. Y, una vez recibidas, el constructor debe firmarlas.

En este punto, cumple un papel muy importante el director de ejecución de obra. Él es quien debe responsabilizarse de que el constructor cumple con las instrucciones reflejadas en el Libro de Órdenes.

  • Desde el proyecto de ejecución.

El proyecto también es nuestra herramienta donde el presupuesto, el pliego de condiciones y los planos muestran las unidades de obra a realizar.

  • En el final de obra.

En el caso de tener que emitir el certificado final de obra, también se puede poner en las salvedades.

  • Las fotografías de la obra.

Cuando realizamos una obra realizamos muchas fotografías, tendríamos que guardar una carpeta con las fotos de estas partidas de obra no incluidas en el proyecto.

Ejemplos prácticos donde te puede pasar:

Proyecto de vivienda unifamiliar: Caso  de obras de urbanización

Según indica la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la Edificación, en su artículo 2, punto 3, considera “comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio”.

Hablamos por ejemplo, de la construcción de una piscina y/o cualquier otro elemento de urbanización, (vallados perimetrales, duchas, barbacoas, solados exteriores), que no esté prevista en el proyecto de ejecución de una vivienda.

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En estos casos, bastaría con realizar una anotación en el Libro de órdenes, indicando que se trata de una actuación no incluida en el proyecto debiendo firmar la propiedad.

En caso de no querer firmar, habría de remitir la comunicación vía burofax a efectos de constancia documental.

Esta precaución también se debería adoptar en el momento de la finalización de la obra, ante la posibilidad de una acción similar en un futuro, sobre todo si ya se tiene
conocimiento de que la propiedad tiene intención de acometer tales obras fuera de proyecto, bien de modo concurrente a la finalización de las obras o bien con carácter inmediatamente posterior a la obtención del certificado final de las mismas.

Es decir, en el momento de la emisión del certificado final de obra de una vivienda unifamiliar, podríamos dejar constancia en el libro de órdenes de que las
obras acabadas coinciden con el proyecto para el que se concedió licencia y no incluyen ninguna otra partida o unidad de obra no estrictamente contemplada en el mismo. 

Otro caso: Obras de rehabilitación para Comunidades de propietarios.

Las obras de rehabilitación también son un tanto complicadas en este sentido y dan pie a introducir unidades de obra no contempladas en el proyecto.

En este caso también podemos dejar constancia en las actas de las reuniones de C.P que se realizan y luego quedan registradas por el Administrador de esa comunidad.

Así como el contrato que realices con la Comunidad de propietarios.

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