Como técnico seguro que has recibido o acabas de recibir este tipo encargo.
Los cambios en la sociedad provocados por los nuevos modelos de negocio en internet y la oferta y la demanda nos influyen en la toma de decisiones.
El abaratamiento del coste frente a un piso en altura o el obtener una rentabilidad para venta o alquiler en régimen de apartamento turístico pueden ser uno de los motivos principales por los que este tipo de trabajos no han parado de proliferar.
Sin embargo, no siempre se puede realizar y tienes que estar bien preparado/a para asesorar a tu cliente en esta importante decisión.
Para este nuevo uso en local comercial para destinar a vivienda, habrá que realizar las comprobaciones técnicas y consultas legales para ver si es viable.
Las comprobaciones técnicas las realizarás tú mismo/a, previa visita al ayuntamiento, comentando requisitos indispensables y los trámites necesarios para cambiar un local a vivienda.
Dependiendo de la zona, pero con criterios muy similares en toda España, nos basamos en los requisitos de un Proyecto de cambio de uso de local a vivienda en Madrid (en este enlace de la izquierda podrás ver un caso real) donde los requisitos mínimos que debe cumplir el local son:
Requisitos mínimos para convertir un local a vivienda.
- La superficie útil del local debe ser como mínimo de 25 m2 (loft).
- La altura libre debe ser al menos de 2,50 metros.
- El local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros.
- Todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven.
- La cocina debe disponer de salida independiente de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación.
- Ningún punto del local debe quedar bajo la cota de la calle o de patios del edificio y una serie de especificaciones técnicas que tienen que ver con la fachada, los accesos, la seguridad contra incendios etc
Con esta documentación comprobaremos en una visita al local los requisitos mínimos para cumplir el CTE sobre todo en base a salubridad y accesibilidad, esto lleva consigo que ha de tener una salida de humos independiente.
Las comprobaciones legales tienen que ver con que en los estatutos de la comunidad de propietarios se pueda haber prohibido este uso, por lo que habrá que comentarlo con el administrador de fincas del edificio o, en su defecto, el presidente de la comunidad, pero por experiencia, la mayoría de las veces este tema no está contemplado.
Una vez los puntos anteriores estén claros y podamos realizar este trabajo debes realizar el proyecto de cambio de uso de local a vivienda, donde Ficherotecnia te puede ayudar mediante la descarga de trabajos reales ya ejecutados para responder con la máxima celeridad a tu cliente: podrás encontrar ejemplos de proyectos de cambio de uso de local a vivienda completos con la memoria de cambio de uso, los anejos a la memoria, el presupuesto y los planos en base a normativa para tomar como punto de partida para tu proyecto.
A continuación, puedes encontrar en la siguiente categoría una gran variedad de plantillas descargables y editables sobre: proyectos de cambio de uso.
De antigua nave industrial, a vivienda moderna
Plantilla de un proyecto de rehabilitación y cambio de uso de almacén a vivienda. Ahorra tiempo con nuestras plantillas editables basadas en proyectos reales.
Una vez acuerdes los honorarios con tu cliente su siguiente consulta va a ser: ¿cuánto me va a costar la obra para convertir un local a vivienda?
Los gastos que lleva aparejados son tres además de la obra. Esto no suele gustar mucho, pero nuestro deber es ser claros y transparentes en la información que proporcionamos como profesionales.
- Los relacionados e intrínsecos a la obra.
- Los gastos burocráticos o de administración.
- Los impuestos.
Los gastos que lleva aparejada la obra son:
- Proyecto de ejecución y la dirección técnica: Aproximadamente un porcentaje de entre un 6% y un 10% del coste de la construcción.
- Honorarios de la reforma que ha de hacer la constructora donde podríamos partir de 400 €/m2 con una calidad media aceptable (la experiencia nos dice que lo mejor es pedir por lo menos 3 presupuestos a empresas con solvencia y experiencia en este tipo de trabajos que puede proporcionar el cliente o tu mismo/a).
Un consejo es dejar claro los acabados de carpinterías, griferías, alicatados.. etc, pues suele ser en estas partidas donde cualquier cambio puede implicar un susto para nuestro cliente. También habría que aconsejarle en las fechas de inicio y finalización de las obras para que coincida con una época donde puede empezar en cuanto antes a rentabilizar su inversión, por ejemplo en verano.
Los gastos burocráticos y administrativos:
- Licencia de obra con su correspondiente tasa administrativa entre un 2% y un 4% del coste de la construcción.
- Licencia de primera ocupación, se paga una tasa (la otorga el ayuntamiento con el certificado de final de obra del técnico a quien hemos encargado el proyecto).
- Escritura del cambio de uso ante notario que podemos consultar en cualquier notaria (para la cual necesitaremos la Licencia de primera ocupación.).
- Registro público de la propiedad que lleva aparejada una tasa (este trámite no es obligatorio a no ser que esté ligado a la petición de una hipoteca pero si tu cliente va a venderla a posteriori es más que aconsejable ya que el comprador se lo pedirá).
En cuanto a los impuestos:
- En el proyecto técnico se paga 21%.
- En cuanto a la obra un depende de si es para particular o empresa oscilando entre un 10% o un 21% respectivamente.
Por lo que nuestro cliente tendrá que tener un pequeño colchón para realizar la inversión completa.
Bueno, esperamos haberte aclarado un poco como afrontar este tipo de encargos con tu cliente, y si necesitas ayuda porque vas con el tiempo justo o nunca has realizado este tipo de trabajos sabes que Ficherotecnia te lo pone muy fácil para tener éxito.
