Las paredes medianeras han representado siempre una solución económica para los vecinos que edificaban junto a otra propiedad.
En caso de construir una pared medianera junto a una casa antigua, era habitual llegar a un acuerdo con el propietario vecino para utilizar la pared medianera como propia.
Incluso a veces se negociaban partes enteras del edificio, pudiendo encontrarnos con espacios de una vivienda que literalmente se adentran dentro de la contigua, adaptándose así los muros medianeros entre vecinos a sus necesidades.
Esta práctica ha llegado a nuestros días intacta, aunque, eso sí, ha sido necesario regularla teniendo en cuenta cada una de los supuestos que pudieran darse.
Es común encontrarnos con muros medianeros en proyectos de demolición de edificios enteros o proyectos de derribo de viviendas unifamiliares.
En el siguiente post trataremos de resolver las dudas que pueden surgirte como técnico a la hora de construir un edificio medianero o demoler un edificio dejando las medianeras colindantes vistas.
Muro medianero, jurisprudencia: ¿Que dice la ley con respecto a las medianeras?
En relación con el tema de las medianerías que quedan desprotegidas cuando realizamos una demolición de edificación entre ellas, no existe normativa concreta, mas bien hay manuales de buenas practicas y recomendaciones en la NTE.
Las paredes medianeras, al tratarse de elementos compartidos entre dos o más propietarios, deben ser reguladas de acuerdo a lo establecido en el Código Civil español.
Sin embargo, no debemos perder de vista que al mismo tiempo estamos tratando con elementos constructivos y urbanísticos, por lo que será también imprescindible cumplir con los requerimientos de las ordenanzas y normativa local de la zona.
La Pared medianera en el código civil
Para evitar conflictos y garantizar una convivencia armoniosa a la hora de actuar en un muro medianero entre vecinos, el Código Civil español (Real Decreto de 24 de julio de 1889) establece unas normas muy claras respecto a estas paredes en sus artículos del 575 al 580.
- Los propietarios colindantes tienen la obligación de contribuir al sostenimiento y conservación de la pared medianera (artículo 575).
- Si un propietario quiere construir una nueva pared en lugar de la medianera, deberá indemnizar al otro propietario por la mitad del valor de la pared que será derribada (artículo 576).
- Si la pared medianera se encuentra en mal estado y es necesaria su reparación, los propietarios deberán contribuir en proporción a su participación en la misma (artículo 575).
- Si los propietarios colindantes no llegan a un acuerdo sobre la reparación, reconstrucción o derribo de la pared medianera, cualquiera de ellos podrá solicitar la intervención judicial (artículo 577).
- Cada propietario de una pared medianera tiene derecho a realizar obras en la misma, siempre y cuando no afecten el uso común de los demás medianeros. En caso de que se requiera realizar una obra en la pared medianera, es necesario contar con el consentimiento de los demás propietarios (artículo 579).
- En caso de que no se llegue a un acuerdo sobre la realización de una obra en la pared medianera, se deberá recurrir a un perito para que fije las condiciones necesarias para que la obra beneficie a ambas partes y no perjudique los derechos de medianería de ninguno de los propietarios (artículo 579).
- Cualquier propietario puede demoler la pared medianera, siempre y cuando se realice a expensas del propio propietario y se indemnice a los demás propietarios por los daños y perjuicios que se les causen (artículo 580).
- Si se ha construido una pared medianera de mayor altura que la permitida, el propietario que la haya construido deberá indemnizar a los demás propietarios afectados (artículo 580).
En resumen, si se requiere realizar obras en una pared medianera, es necesario contar con el consentimiento de los demás propietarios.
En caso de que no se llegue a un acuerdo, se debe recurrir a un perito.
En caso de demolición, cualquier propietario puede demoler la pared medianera, siempre y cuando se realice a expensas del propio propietario y se indemnice a los demás propietarios por los daños y perjuicios que se les causen. Si los propietarios no llegan a un acuerdo, cualquiera de ellos puede solicitar la intervención judicial.
En cualquier caso, el Código Civil español establece unas normas claras y justas para garantizar una convivencia pacífica entre propietarios de fincas colindantes que compartan una pared medianera.
¿Qué hacer constructivamente en una demolición entre medianeras?
La demolición entre medianeras es una tarea compleja que requiere de un cuidadoso proceso para garantizar la seguridad y estabilidad de las estructuras adyacentes.
Para llevar a cabo la demolición, se recomienda utilizar el sistema combinado, que consiste en demoler parte de la estructura elemento a elemento y parte por empuje o colapso.
Para ello, se debe establecer previamente el plano divisorio, para luego demoler la zona de colapso después de haber demolido la zona por elemento a elemento.
La demolición progresiva de elemento a elemento permitirá dejar en equilibrio estable los elementos de la zona a demoler por colapso. Por otro lado, se deberá demoler elemento a elemento la cubierta, los elementos en contacto con las medianeras y los posibles materiales reutilizables.
Es importante tener en cuenta que los elementos resistentes se deberán demoler en general, en el orden inverso seguido para su construcción, descendiendo planta a planta, aligerando las plantas de forma simétrica y contrarrestando y/o anulando las componentes horizontales de arcos y bóvedas.
También se deberán apuntalar en caso necesario, los elementos en voladizo y mantener o introducir los arriostramientos necesarios.
Por empuje, se deberá demoler el resto y , en general, no se empujará contra elementos no demolidos previamente, siendo recomendable demoler primero, elemento a elemento, la parte que está en contacto con medianerías, dejando aislado el tajo de la máquina.
Además , en caso de que existan planos inclinados, como faldones de cubierta que puedan deslizarse sobre la máquina, deberán demolerse previamente para garantizar la seguridad de la operación.
Como vemos, es fundamental contar con un plan de demolición adecuado que tenga en cuenta los elementos resistentes de la estructura, así como los posibles materiales reutilizables.
¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de levantar un edificio entre medianeras?
A la hora de levantar un edificio entre medianeras, es importante tener en cuenta varios aspectos constructivos para garantizar la seguridad y estabilidad del inmueble, así como para evitar problemas con los vecinos colindantes.
Algunos de los aspectos más relevantes son:
- Estudio geotécnico: Es fundamental realizar un estudio geotécnico previo para determinar las características del suelo, su capacidad portante y las posibles afecciones en los terrenos colindantes.
- Diseño estructural: Es necesario contar con un diseño estructural que tenga en cuenta las características de los materiales y la geometría del edificio para garantizar su resistencia y estabilidad. El proyecto de la edificación entre medianeras deberá contemplar la colocación de pilares y vigas que soporten adecuadamente el peso de la construcción, así como los cimientos necesarios.
- Aislamiento acústico: Se debe prestar especial atención a la protección acústica de la medianera, para evitar molestias a los vecinos colindantes. Se pueden utilizar materiales aislantes en las paredes que lindan con la medianera, como por ejemplo paneles de lana de roca o placas de yeso laminado.
- Cumplimiento normativo: Es necesario cumplir con la normativa vigente en cuanto a distancia a medianeras, altura máxima permitida y número de plantas.
- Consentimiento de los vecinos: Para llevar a cabo la construcción, es importante contar con el consentimiento de los vecinos colindantes afectados, y en caso de no haber acuerdo, recurrir a la figura del perito para resolver las discrepancias.
- Protección de la medianera: Durante la construcción, se deberá proteger la medianera para evitar daños a la misma. Para ello se pueden utilizar materiales de protección, como paneles de madera, y se deberá extremar el cuidado al utilizar maquinaria cerca de la medianera.
Imagen de apuntalamiento de muro medianero
En definitiva, la construcción de un edificio entre medianeras requiere de un cuidadoso diseño y planificación, así como de un seguimiento riguroso de la normativa vigente y de las medidas de seguridad necesarias para garantizar la estabilidad y protección de la medianera y de los vecinos colindantes.
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