El proyecto técnico en una casa prefabricada
El proyecto técnico es el instrumento fundamental que permite transformar una idea arquitectónica en una realidad legal, segura y habitable.
En el caso de las casas prefabricadas, este documento adquiere especial relevancia al tratarse de sistemas constructivos industrializados que deben adaptarse a las exigencias del entorno urbano y a la normativa vigente.
Entre sus funciones principales destacan:
- Legalización de la obra: imprescindible para obtener la licencia municipal.
- Definición técnica del sistema constructivo: materiales, procesos, soluciones estructurales.
- Justificación normativa: cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE) y de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). [boe.es]
- Coordinación de agentes: arquitecto, ingeniero, constructor, dirección facultativa.
- Garantía de seguridad, habitabilidad y eficiencia energética.
¿Cuándo es obligatorio?
El proyecto técnico es obligatorio cuando la vivienda prefabricada se instala de forma permanente en una parcela, con cimentación fija y conexión a redes de servicios. Así lo establece el Real Decreto 314/2006, que aprueba el CTE. [boe.es]
No será exigible en casos de estructuras móviles o desmontables sin cimentación, aunque pueden requerir autorizaciones específicas según el planeamiento urbanístico local.
El papel del arquitecto y del ingeniero en el proyecto
El arquitecto es el responsable del diseño, la adecuación al entorno y la redacción del proyecto básico y de ejecución. El ingeniero puede intervenir en el cálculo estructural, instalaciones o en el desarrollo de sistemas prefabricados complejos, especialmente si se emplean estructuras metálicas o soluciones técnicas avanzadas.
Ambos deben colaborar para garantizar:
- La coherencia técnica del proyecto.
- El cumplimiento de los Documentos Básicos del CTE: DB-SE, DB-SI, DB-HE, DB-HS, DB-HR.
- La viabilidad constructiva y energética del edificio.
Documentos que debe incluir un proyecto de casa prefabricada
Además de los documentos habituales, el proyecto técnico de una casa prefabricada debe incluir información específica sobre el sistema constructivo industrializado, su montaje, transporte y comportamiento estructural.
Memoria descriptiva y memoria constructiva
- Memoria descriptiva: define el uso, ubicación, características generales, normativa aplicable y agentes intervinientes.
- Memoria constructiva: detalla el sistema prefabricado (paneles, módulos, estructura metálica, CLT, etc.), materiales, procesos de montaje y soluciones técnicas.
Planos de distribución, cimentación e instalaciones
- Distribución interior y fachadas.
- Cimentación: zapatas, losa, pilotes, según estudio geotécnico.
- Instalaciones: electricidad, fontanería, climatización, saneamiento.
Los planos deben cumplir con los requisitos de representación gráfica establecidos por el CTE y facilitar la ejecución y supervisión de la obra.
Cálculos estructurales y energéticos
- Cálculo estructural: según el DB-SE, incluyendo cargas permanentes, sobrecargas, viento y sismo.
- Cálculo energético: conforme al DB-HE, justificando la demanda energética, transmitancias térmicas, puentes térmicos y sistemas de climatización.
Herramientas recomendadas: HULC, CE3X, CYPETHERM.
Pliego de condiciones y presupuesto detallado
- Pliego de condiciones: define los materiales, procesos, tolerancias, controles de calidad y condiciones de ejecución.
- Presupuesto: desglosado por capítulos (cimentación, estructura, cerramientos, instalaciones, acabados), con mediciones y precios unitarios.
Informe técnico de cumplimiento normativo
Documento que acredita el cumplimiento de:
- CTE (DB-SE, DB-SI, DB-HE, DB-HS, DB-HR).
- LOE.
- Normativa urbanística municipal.
- Normas UNE aplicables.
Este informe es esencial para la obtención de la licencia de obras y el visado colegial.
Estudios complementarios
- Estudio geotécnico: obligatorio para justificar la cimentación.
- Estudio topográfico: para definir la implantación en parcela.
- Estudio de gestión de residuos: conforme al RD 105/2008.
- Estudio básico de seguridad y salud: exigido por el RD 1627/1997.
En este informe puedes encontrar el como una vivienda prefabricada no cumplía con los estándares de calidad.
Cuánto cuesta un proyecto técnico para una casa prefabricada
El coste depende de múltiples factores: superficie, tipo de sistema constructivo, ubicación, complejidad técnica y exigencias normativas.
Coste según superficie y tipo de vivienda
| Tipo de vivienda | Superficie | Precio orientativo |
|---|---|---|
| Básica de paneles | 50 m² | Desde 1.200 € |
| Modular completa | 100 m² | 2.500 € – 4.000 € |
| Passivhaus | 120 m² | Desde 5.000 € |
Honorarios del arquitecto
Los honorarios pueden calcularse según el baremo del COACV o mediante precios cerrados.
Tasas administrativas
- Licencia de obras: variable según municipio.
- ICIO: entre el 2% y el 4% del presupuesto de ejecución material.
- Visado colegial: entre 100 € y 300 € según el colegio profesional.
Factores que encarecen el presupuesto total
- Ubicación en zonas con normativa restrictiva.
- Sistemas constructivos especiales (CLT, acero galvanizado).
- Requisitos de eficiencia energética (Passivhaus, NZEB).
- Estudios adicionales (geotécnico, acústico, impacto ambiental).
Por tanto realizar un proyecto de una casa prefabricada o semi prefabricada es similar a uno convencional, ya que hay que realizar todas las justificaciones técnicas para que pase los filtros de los colegios profesionales o los departamentos de urbanismo de los ayuntamientos.
