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Hace un par de años me llamó el administrador de una comunidad de treinta y dos viviendas en la costa alicantina por un problema que llevaba arrastrando desde hacía tiempo: un local comercial de trescientos metros cuadrados en planta baja, cerrado desde que el anterior inquilino se fue, generando gastos de comunidad sin generar ni un euro de ingreso. En la misma conversación surgió el segundo problema: la fachada del edificio, de finales de los setenta, apenas tenía aislamiento, y las facturas de calefacción de los vecinos no dejaban de subir.
Lo que empezó como dos consultas separadas terminó convirtiéndose en un único proyecto: transformar el bajo comercial en apartamentos turísticos y aprovechar esa misma intervención constructiva para acometer, con fondos Next Generation, la rehabilitación energética que el edificio llevaba años necesitando.
El resultado fue una comunidad que pasó de tener un local vacío que costaba dinero a tener una fuente de ingresos recurrente, y un edificio con una fachada nueva pagada en gran parte con fondos públicos.
Desde entonces he repetido esta combinación con varias comunidades más, y creo que merece una guía propia, porque no es tan simple como sumar dos trámites: es una estrategia con su propia lógica técnica, su propio calendario y sus propios riesgos si no se plantea bien desde el principio.
Por qué esta combinación tiene sentido ahora mismo
Hay tres factores de mercado que, juntos, hacen que este sea un buen momento para plantear este tipo de proyectos.
El primero es la demanda de vivienda turística. En muchas zonas de costa y en los principales destinos urbanos, un apartamento turístico bien gestionado puede generar una rentabilidad muy superior a la del alquiler residencial tradicional, con retornos mensuales que en las mejores ubicaciones se mueven entre los 800 y los 2.500 euros por unidad, según superficie y temporada.
El segundo es que los fondos Next Generation, a través del Programa 3 del Real Decreto 853/2021, financian entre el 40% y el 80% del coste de la rehabilitación energética, en función del ahorro acreditado.
Esto significa que la parte más cara de todo el proyecto —la envolvente térmica, las carpinterías, la climatización— puede quedar sufragada en gran medida con dinero público.
El tercero es que los bajos comerciales vacíos son, hoy, uno de los activos más infrautilizados del parque inmobiliario español.
Una comunidad que reconvierte un bajo comercial completo en nueve apartamentos turísticos puede generar entre 80.000 y 180.000 euros de ingresos brutos anuales, cifra que cambia por completo la conversación sobre lo que ese espacio vale para los propietarios.
Estas cifras son orientativas y varían mucho según ubicación, superficie y gestión; cada proyecto necesita su propio estudio de viabilidad.
Fase 1: el cambio de uso a vivienda turística
Antes de pensar en la rehabilitación energética, hay que resolver si el local puede convertirse legalmente en vivienda turística. Esto exige comprobar varios requisitos técnicos antes de comprometer nada con la comunidad:
- Altura libre mínima, que en la mayoría de normativas autonómicas se sitúa en torno a los 2,50 metros, y que en muchos bajos comerciales antiguos no se cumple sin actuar sobre forjados o instalaciones.
- Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación en materia de habitabilidad, especialmente en ventilación, iluminación natural y superficie mínima por unidad.
- Adecuación de la envolvente térmica del local, que en la mayoría de los casos no cumple ni de lejos con las exigencias actuales, porque los bajos comerciales rara vez se construyeron pensando en un uso residencial.
- Infraestructura de instalaciones: saneamiento, fontanería, electrificación y telecomunicaciones dimensionadas para varias unidades independientes, no para un único local diáfano.
- Accesibilidad, obligatoria cuando el edificio supera las diez viviendas o cuando la normativa autonómica lo exige para el propio local.
Este último punto suele ser el que más presupuesto añade al proyecto y el que con más frecuencia se pasa por alto en una primera valoración.
Fase 2: la rehabilitación energética con fondos Next Generation
Aquí es donde el proyecto de cambio de uso y el proyecto de rehabilitación energética se cruzan, porque casi nunca tiene sentido acometerlos por separado: si vas a intervenir en fachada para adaptar el local, hazlo ya con criterio de rehabilitación energética integral, porque de lo contrario perderás la oportunidad de financiarlo con fondos Next Generation.
Las actuaciones habituales en este tipo de proyectos combinados son el sistema SATE en fachada, la rehabilitación de cubierta, la sustitución de carpinterías por otras con rotura de puente térmico, la instalación de aerotermia para climatización y agua caliente, y en muchos casos una instalación fotovoltaica colectiva para autoconsumo.
Para acceder a la subvención, el Real Decreto 853/2021 exige dos condiciones que deben cumplirse simultáneamente: una reducción mínima del 30% en el consumo de energía primaria no renovable, y una reducción mínima del 25% en la demanda de calefacción y refrigeración conjunta (35% en zonas climáticas D o E). Ambas deben acreditarse con certificados de eficiencia energética registrados, uno del estado previo y otro del estado posterior a la intervención.
Mi recomendación, como en cualquier expediente de Next Generation, es no calcular el proyecto rozando esos umbrales.
Si el mínimo exigido es el 30%, proyecta para el 35%: las pequeñas desviaciones entre lo proyectado y lo ejecutado son casi inevitables, y quedarte por debajo del umbral en la certificación final puede costarte la subvención completa.
La normativa autonómica: por qué no hay un expediente estándar
Aquí es donde este tipo de proyectos se complica de verdad, porque estás combinando dos regulaciones que varían muchísimo de una comunidad autónoma a otra: la normativa de vivienda turística y la convocatoria autonómica de Next Generation.
Comunitat Valenciana — Vivienda turística: registro turístico autonómico, superficie mínima por plaza, cédula de habitabilidad. Next Generation: gestión a través de IVACE+i; ayuda de hasta el 80% en zonas de vulnerabilidad.
Andalucía — Vivienda turística: registro de Turismo de Andalucía; requisitos distintos entre vivienda con fines turísticos y apartamento turístico. Next Generation: gestión autonómica descentralizada por provincias.
Cataluña — Vivienda turística: habilitación municipal (HUT) además del registro autonómico; varios municipios con moratoria activa. Next Generation: gestión a través del ICAEN.
Illes Balears — Vivienda turística: límite de plazas turísticas por zona (Ley de Vivienda Turística); comercialización sujeta a cupo. Next Generation: ayudas gestionadas por la Direcció General d’Energia i Canvi Climàtic.
Varios municipios —entre ellos Barcelona, Palma y algunas zonas de Valencia— tienen moratorias activas sobre nuevas licencias de vivienda turística.
Este es un punto que hay que verificar antes de prometer nada a una comunidad: de nada sirve un proyecto técnico impecable si el ayuntamiento no está concediendo licencias nuevas en esa zona.
La regla de oro, igual que en cualquier expediente de Next Generation, es leer la normativa turística municipal y autonómica y la convocatoria de ayudas específica antes de preparar un solo documento.
La documentación técnica que vas a necesitar
Para el cambio de uso:
- Proyecto de reforma y cambio de uso, con memoria, planos, presupuesto y estudio de seguridad y salud.
- Justificación del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación.
- Reportaje fotográfico del estado previo.
- Plan de gestión de residuos de construcción y demolición.
Para la financiación Next Generation:
- Certificado de Eficiencia Energética del estado actual.
- Libro del Edificio (LEEx) o Informe de Evaluación del Edificio (IEE/ITE).
- Acta de la junta de propietarios aprobando las obras, con la redacción exacta que exige la convocatoria.
- Proyecto de rehabilitación energética.
- Plan de Seguridad y Salud.
- Certificado de Eficiencia Energética del estado reformado, para la justificación final.
Modelo de viabilidad económica
Para hacerlo tangible, este es un ejemplo simplificado con el que suelo empezar la conversación con una comunidad:
Nueve apartamentos turísticos resultantes de un bajo comercial, con una ocupación media del 70% y una tarifa de 900 euros al mes por unidad, generan unos ingresos brutos anuales de 97.200 euros para la comunidad.
Si la rehabilitación energética asociada tiene un coste de 350.000 euros y la subvención Next Generation cubre el 60% (210.000 euros), el coste neto para la comunidad se queda en 140.000 euros, con un plazo de recuperación de la inversión inferior a dos años.
Cifras orientativas: cada proyecto necesita un estudio de viabilidad personalizado que tenga en cuenta ubicación, estacionalidad y gestión.
Pasos para el técnico que se plantea este tipo de proyecto
- Verificar la compatibilidad urbanística y la normativa turística autonómica y municipal, incluidas posibles moratorias.
- Realizar una inspección visual del local y del edificio, identificando las intervenciones principales necesarias en ambos frentes.
- Redactar un certificado de eficiencia energética inicial que sirva de base para el cálculo del ahorro.
- Presentar a la comunidad un estudio de viabilidad con proyección económica realista, no optimista.
- Redactar ambos proyectos —cambio de uso y rehabilitación energética— de forma coordinada, para no perder oportunidades de financiación ni duplicar intervenciones.
Errores más frecuentes que retrasan este tipo de proyectos
Error 1: Plantear el cambio de uso y la rehabilitación energética como dos proyectos independientes.
Se pierde la oportunidad de financiar con fondos Next Generation actuaciones que de todos modos había que hacer para el cambio de uso, como la fachada o las carpinterías. Solución: coordinar ambos proyectos desde el primer boceto.
Error 2: No comprobar si el municipio tiene moratoria de licencias turísticas antes de arrancar.
La comunidad invierte en un proyecto técnico completo y luego descubre que no puede obtener la licencia. Solución: verificar el estado de las licencias turísticas municipales en la primera reunión.
Error 3: Calcular el ahorro energético rozando el umbral mínimo.
El certificado final no llega al 30% o al 25% exigido y la subvención se reduce o se pierde. Solución: proyectar siempre con un margen de seguridad de al menos cinco puntos sobre el mínimo exigido.
Error 4: Subestimar el coste de la accesibilidad.
Es la partida que más presupuesto añade y la que con más frecuencia se calcula por debajo de su coste real. Solución: incluir una valoración de accesibilidad desde la primera visita, no como añadido posterior.
Cómo puede ayudarte Ficherotecnia en este tipo de proyectos
Cuando planteé por primera vez un proyecto de este tipo, lo que más tiempo me llevó no fue el cálculo energético ni la memoria del cambio de uso: fue estructurar toda la documentación desde cero, sin tener claro qué formato y qué nivel de detalle iba a pedir cada organismo.
Partir de un proyecto real, ya ejecutado y visado, con toda esa estructura resuelta, es lo que más tiempo ahorra en un expediente que ya de por sí combina dos trámites distintos.
En Ficherotecnia hemos reunido en formato editable la documentación de proyectos reales de cambio de uso a vivienda turística y de rehabilitación energética Next Generation, incluyendo memorias, presupuestos en formato BC3, pliegos de condiciones y planos de referencia, para que puedas partir de una base real en lugar de empezar desde una hoja en blanco.
Preguntas frecuentes
¿Puedo tramitar el cambio de uso y la solicitud de Next Generation al mismo tiempo?
Sí, y en la mayoría de los casos es lo recomendable, porque muchas de las actuaciones de fachada y cubierta son comunes a ambos proyectos. Lo importante es que el proyecto de rehabilitación energética se redacte teniendo en cuenta las exigencias del cambio de uso, y viceversa, para no tener que modificar ninguno de los dos a mitad de tramitación.
¿La ayuda Next Generation se puede aplicar a un local que todavía no tiene uso residencial?
La ayuda cubre la rehabilitación energética del edificio, no el cambio de uso en sí. Si el local pasa a formar parte del edificio residencial tras el cambio de uso, las actuaciones energéticas sobre esa parte del edificio pueden ser elegibles igual que el resto, siempre que se cumplan los requisitos de la convocatoria autonómica correspondiente.
¿Qué pasa si el ayuntamiento tiene una moratoria de licencias turísticas?
Depende de si la moratoria afecta a nuevas licencias o a la renovación de las existentes, y de su alcance geográfico dentro del municipio. En estos casos conviene consultar directamente con el ayuntamiento antes de comprometer el proyecto con la comunidad, porque puede haber zonas exentas o plazos de vigencia de la moratoria que cambien el planteamiento.
¿Quién debe aprobar en la comunidad este tipo de proyecto?
Al tratarse de una modificación de elementos comunes y de un cambio de uso de un elemento privativo con impacto en el edificio, suele exigirse la mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y cuotas que marca la Ley de Propiedad Horizontal para este tipo de acuerdos, además de la autorización específica al representante para solicitar las ayudas.
¿Es rentable si el ayuntamiento exige plazas de aparcamiento u otras dotaciones?
Puede serlo, pero cambia sustancialmente los números. Antes de presentar la viabilidad económica a la comunidad conviene verificar si la normativa urbanística exige dotaciones adicionales para el cambio de uso, porque en algunos municipios esto puede suponer un coste que reduzca de forma notable la rentabilidad estimada inicialmente.
Recursos y fuentes de referencia
- Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. BOE núm. 239, de 6 de octubre de 2021.
- Código Técnico de la Edificación. Documentos básicos HE y SUA. codigotecnico.org.
- Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y sus modificaciones.
- Normativa autonómica de vivienda turística: decreto correspondiente de cada comunidad (Comunitat Valenciana, Andalucía, Cataluña, Illes Balears).
- IVACE+i (Comunitat Valenciana), ICAEN (Cataluña) y equivalentes autonómicos para la gestión de ayudas Next Generation.
- Ayuntamientos correspondientes, para la normativa municipal de licencias de vivienda turística y posibles moratorias vigentes.
Publicado en Ficherotecnia.es · Agosto 2026
