En Ficherotecnia tenemos claro que el correcto mantenimiento de los edificios es esencial para que nuestro entorno sea seguro y no pueda poner en peligro la seguridad de las personas.
Este post lo dedicamos a la orden de ejecución de obras que puede recibir un particular o CCPP por no tener en condiciones una edificación.
Estos avisos o requerimientos lo emite la Concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento de la población previo a que sus técnicos del hayan visitado el edificio, dando indicaciones concretas de donde están los desperfectos, dando un plazo determinado para subsanarlo y un importe con la valoración de la multa si no lo ejecutaran en forma y plazo.
Cuando el propietario recibe este tipo requerimiento suele entrar en pánico, pero como todo, conociendo los pasos y acompañados de un profesional podemos subsanar y ayudar a nuestro cliente en un buen proceso para revertir la situación.
Este tipo de situaciones son donde se mezcla la parte técnica junto con la parte de abogacía que suelen tener las Administraciones de fincas, para llegar a buen puerto se necesitan y complementan ambos profesionales.
Primero vamos a situar estos procedimientos dentro de la normativa relacionada que afecta a esta temática:
¿Qué leyes enmarcan el mantenimiento de edificios en España?
1. Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
Esta ley establece que las comunidades de propietarios son responsables del mantenimiento y conservación de los elementos comunes del edificio. Esto incluye:
- Reparaciones necesarias para conservar el inmueble en buen estado.
- Obras para garantizar la accesibilidad.
- Mantenimiento de instalaciones como ascensores, tejados, fachadas, etc.
2. Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE)
Regula el proceso constructivo y establece las responsabilidades de los agentes que intervienen en la edificación. También impone:
- La obligación de conservar los edificios en condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad.
- La garantía decenal para daños estructurales
3. Real Decreto-ley 8/2011 del 1 de Julio: La Inspección Técnica de Edificios (ITE)
Es una revisión obligatoria para edificios con más de 50 años (aunque puede variar según la comunidad autónoma). Evalúa el estado de conservación y detecta posibles deficiencias que deben ser subsanadas
4. Código Técnico de la Edificación (CTE)
Aunque se aplica principalmente a nuevas construcciones y reformas, también establece criterios que pueden influir en el mantenimiento, como:
- Seguridad estructural.
- Protección contra incendios.
- Ahorro energético y accesibilidad
5. Normativas autonómicas y municipales
Cada comunidad autónoma y ayuntamiento puede tener regulaciones adicionales sobre conservación, rehabilitación y mantenimiento de edificios.
¿Qué pasos hay que seguir cuando se recibe una orden de ejecución de obras?
Aquí es donde ya remarcamos la importancia de la elección del técnico: arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero que va a recibir el encargo , en esta imagen que te mostramos más abajo, puedes ver un requerimiento real, vemos que el ayuntamiento ya dice que las obras se realizarán previo «proyecto técnico», que este proyecto estará visado por el colegio profesional y se considerarán finalizadas las obras cuando emitan el «certificado final de obra».
Por lo que lo primero es buscar al técnico que acuda y con el proyecto, este proyecto contendrá unas mediciones para que presupuesten las obras a realizar las distintas constructoras seleccionadas.
Uno de los problemas que se nos pueden dar un requerimiento es el plazo ajustado de tiempo para realizar el proyecto y las obras que marca el ayuntamiento, pero podemos con asesoramiento del técnico realizar unas acciones preventivas mediante vallados o redes, mientras se ejecuta el proyecto y se provisiona el dinero para acometer las obras.
Esto se comunica al Ayuntamiento, para que vean la intención de que vamos a realizar las obras pero se van a realizar unas medidas preventivas para conseguir un poco mas de tiempo.
¿Qué estrategia seguir en el requerimiento de orden ejecución de obras?
Lo que el técnico ha de realizar es en una visitas analizar los puntos que ha marcado subsanar el Ayuntamiento y establecer unas prioridades.
En el requerimiento se marcaban estas acciones:
- Rehabilitación estructural del forjado de aparcamiento en superficie que cubre también el aparcamiento de motos / bicicletas.
- Remozado de márgenes de contención.
- Renovación de revestimientos continuos en zonas/paños que presentan patologías.
- Revisión y consecuente reparación de barandillas de hierro y quitamiedos oxidados.
- Revisión y consecuente reparación de pavimentos varios en transiciones de urbanización:
- senderos y escaleras.
- Renovación del vallado lateral izquierdo (ESTE), actualmente formado por alambre de espino y muy deteriorado.
- Complemento del vallado lateral derecho (OESTE), actualmente cerrado con un módulo de valla prefabricada (De pies de hormigón)
- Revisión y consecuente renovación de tapas de arquetas de instalaciones de comunes.
- Revisión de la instalación eléctrica de parcela, saneo y renovación de registros.
Con lo que han indicado, los puntos que pudieran generar un riesgo para la seguridad de los usuarios serían los puntos 1, 4, 5 y seguramente el 8 ya que habla de un tramo faltante.
Podría tantearse al Dpto. de Conservación de Inmuebles la posibilidad de dejar en desuso la zona de forjado de aparcamiento, mediante vallado provisional y señalización (punto. 1 ).
Revisión y reparación de barandillas, sin llegar a reponer el revestimiento, para asegurar el uso en escaleras (punto. 4 ).
Delimitar zonas de tránsito peatonal que presenten mal estado de pavimentación mediante balizamiento y señalización de la zona (punto. 5 ).
Colocar una valla de simple torsión provisional en la zona que tengan las vallas de pie de hormigón (punto. 8 ).
Todo esto se debe formalizar en un escrito que se presenta al ayuntamiento, presentándose también la empresa constructora que lo va a realizar.
Ejemplo de escrito para el Ayuntamiento de medidas preventivas previas a la subsanación de las obras.
Ahora pasamos a describirte un modelo de escrito tipo que te puede servir de orientación para un caso real.
Podría empezar así:
Antecedentes
La Comunidad de Propietarios “xxxxxxx” ha contratado la ejecución de los trabajos indicados en el proyecto de “Reparación según estudio técnico de obras de reparación y requerimiento de Urbanismo en comunidad de propietarios Urb. xxxxxxx sita en xxxxxxxx“ con la empresa xxxxxxxx.
Dicho proyecto y Dirección de Obra fueron contratados por la Comunidad de propietarios (en adelante, la Comunidad) conforme a las indicaciones del procedimiento de orden de ejecución emitido por el Excmo. Ayto de xxxxxx al inmueble, con nº de expediente xxxxxxx.
El comienzo de estos trabajos contratados empezará el próximo mes de septiembre del presente año, por lo que a fin de evitar los riesgos detectados en el citado expediente se propone realizar una serie de medidas preventivas que se aportan en el presente informe, con carácter inmediato y con una vigencia y mantenimiento hasta el comienzo efectivo de los trabajos.
Memoria descriptiva de las actuaciones preventivas
En el expediente se citan los siguientes aspectos a subsanar:
- Rehabilitación estructural del forjado de aparcamiento en superficie que cubre también el aparcamiento de motos / bicicletas.
- Remozado de márgenes de contención.
- Renovación de revestimientos continuos en zonas/paños que presentan patologías.
- Revisión y consecuente reparación de barandillas de hierro y quitamiedos oxidados.
- Revisión y consecuente reparación de pavimentos varios en transiciones de urbanización: senderos y escaleras.
- Renovación del vallado lateral izquierdo (ESTE), actualmente formado por alambre de espino y muy deteriorado.
- Complemento del vallado lateral derecho (OESTE), actualmente cerrado con un módulo de valla prefabricada (De pies de hormigón)
Revisión de la instalación eléctrica de parcela, saneo y renovación de registros.
Plataforma elevadora con un operario para quitar las tejas que se desprenden de un alerón. Ahora pasaríamos a describir cada una de las actuaciones concretas:
Conforme a este orden, se propone la implantación inmediata de las siguientes medidas preventivas:
Respecto a Rehabilitación estructural del forjado de aparcamiento en superficie que cubre también el aparcamiento de motos / bicicletas, proponemos las siguientes medidas.
- Prohibir la utilización de las plazas de aparcamiento que existen sobre el forjado en cuestión mediante malla de balizamiento, generando un perímetro no accesible por vehículos ni por personas, esta malla estará anclada a suelo mediante varillas empotradas a suelo Ø10mm separadas cada 1,5m.
- En la parte inferior, prohibir también el estacionamiento de vehículos con el mismo tipo de malla utilizado para la parte superior.
- Apuntalar la sala de instalaciones con durmientes de madera y puntales telescópicos y señalizar el acceso para sólo uso de personal de mantenimiento.
Aportamos a continuación un esquema de las medidas propuestas. (Es importante mostrar una imagen visual representativa)
Respecto a Remozado de márgenes de contención, proponemos las siguientes medidas.
- Desbroce y remozado de los márgenes que presenten necesidad de actuación inminente.
- Revisión mensual del estado de los márgenes y eliminación de elementos con riesgo de desprendimiento.
Respecto a Renovación de revestimientos continuos en zonas/paños que presentan patologías, proponemos las siguientes medidas.
- Eliminación manual de aquellos revestimientos de urbanización que presenten peligro de desprendimiento.
- Vallado de las zonas de revestimiento que se sitúen sobre zonas de tránsito peatonal mediante malla de balizamiento anclada a suelo mediante varillas empotradas a suelo Ø10mm separadas cada 1,5m.
Respecto a Revisión y consecuente reparación de barandillas de hierro y quitamiedos oxidados, proponemos las siguientes medidas.
- Clausurado provisional de escaleras cuyas barandillas presentan un grado de deterioro no aceptable para su utilización, y balizamiento de los desvíos peatonales a nuevos como consecuencia del clausurado.
En la figura adjunta, se muestran las zonas a clausurar procediendo en ese caso para llegar hasta el mar desde el interior de la urbanización a que los usuarios lo realicen por el lado norte del bloque x (con esta imagen también ayudamos a entender el orden de actuación):
Respecto a Revisión y consecuente reparación de pavimentos varios en transiciones de urbanización: senderos y escaleras, proponemos las siguientes medidas.
Los pavimentos que presentan deterioros a subsanar se comprenden en las zonas de forjado de aparcamiento a rehabilitar, así como de la zona de barandillas oxidadas, por lo que con las actualizaciones de vallado provisional previstas y marcadas en las anteriores figuras, queda protegida provisionalmente esta actuación.
Respecto a Renovación del vallado lateral izquierdo (ESTE), actualmente formado por alambre de espino y muy deteriorado, proponemos las siguientes medidas.
Aprovechando los postes de hormigón que se encuentran en correcto estado, se desplegará una malla de balizamiento sobre toda la superficie del vallado y se señalizará el peligro de caída a distinto nivel.
Respecto a Complemento del vallado lateral derecho (OESTE), actualmente cerrado con un módulo de valla prefabricada (De pies de hormigón), proponemos las siguientes medidas.
Revisión y afianzamiento tanto de los anclajes de las vallas, anclando los pies de hormigón al suelo mediante varillas de acero Ø8mm empotradas a suelo, y repaso de las uniones entre módulos de valla para asegurar una unión continua y firme entre ellas.
Respecto a Revisión y consecuente renovación de tapas de arquetas de instalaciones de comunes, proponemos las siguientes medidas.
- En las zonas de tránsito vehicular. Vallado y balizado de la tapa en mal estado mediante malla de balizamiento y conos reflectantes, en un perímetro de 1m a cada lado de los bordes de la tapa.
- En las zonas de tránsito peatonal. Vallado y balizado de la tapa en mal estado mediante malla de balizamiento, en un perímetro de 1m a cada lado de los bordes de la tapa.
Respecto a Revisión de la instalación eléctrica de parcela, saneo y renovación de registros, proponemos las siguientes medidas.
Se realizará una revisión de todos los registros de acceso y/o derivación de la instalación eléctrica existente, anulando su acceso y limitándolo sólo a personal especializado.
Para terminar tras describir las medidas preventivas se da un plazo para realizarlas.
Todas estas actuaciones quedarán realizadas en un plazo de 2 días y su comienzo será inferior a 2 días laborables desde su comunicación.
Esperamos que haya sido de ayuda para crear tu estrategia en el caso de que tengas un caso parecido con tu cliente.
Te dejamos aquí el enlace algunos documentos relacionados:
