En el contexto urbanístico andaluz, la figura del Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) ha sido clave para abordar la realidad de miles de edificaciones construidas al margen de la legalidad.
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Este régimen ha evolucionado desde el Decreto 2/2012, que supuso un primer intento de regularizar estas situaciones, hasta la actual Ley 7/2021, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), que introduce una visión más integral y flexible.
Este artículo analiza los principales cambios normativos y su impacto en la práctica profesional de los arquitectos.
¿Qué es el AFO?
El AFO es una figura jurídica que permite reconocer la situación de edificaciones que, aunque construidas sin licencia o en contra de la normativa urbanística, no pueden ser demolidas por haber prescrito la infracción. Este reconocimiento no implica legalización plena, pero sí permite acceder a servicios básicos y realizar obras de conservación.
Decreto 2/2012: Primer paso hacia la regularización
El Decreto 2/2012, de 10 de enero, fue la primera norma específica que reguló el procedimiento para declarar edificaciones en situación de AFO. Sus principales características fueron:
- Aplicación a edificaciones en suelo no urbanizable.
- Requería que la edificación estuviera terminada y prescrita la infracción urbanística.
- Permitía el acceso a servicios básicos y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- No permitía obras de mejora ni ampliación, solo de conservación y mantenimiento
Este decreto fue una respuesta a la proliferación de viviendas irregulares, especialmente en zonas rurales, pero su enfoque era limitado y no abordaba la complejidad del fenómeno.
Ley 7/2021 (LISTA): Un nuevo paradigma
La Ley 7/2021, en vigor desde diciembre de 2021, supone un cambio de enfoque. Integra el régimen AFO dentro de una estrategia territorial más amplia, con los siguientes avances clave:
1. Ámbito más amplio
- Se aplica a todas las clases de suelo (no solo al rústico).
- Abarca todo tipo de usos: residencial, industrial, turístico, etc.
2. Reconocimiento más flexible
- Se permite el reconocimiento parcial (por ejemplo, solo una parte de la edificación).
- Se admite la declaración responsable como vía para acreditar la terminación de la obra.
Ya no solo se permiten obras de conservación, también de rehabilitación con la nueva ley LISTA.
3. Mayor seguridad jurídica
- Se clarifican los efectos del reconocimiento AFO: acceso a servicios, posibilidad de inscripción registral, y realización de obras de conservación.
- Se establece un procedimiento más garantista, con informes sectoriales y plazos definidos.
4. Conexión con la ordenación territorial
- La LISTA promueve la integración de estas edificaciones en la planificación urbanística, cuando sea posible.
- Se fomenta la rehabilitación y sostenibilidad, alineándose con los objetivos europeos de eficiencia energética y regeneración urbana.
Comparativa: Decreto 2/2012 vs. Ley 7/2021 (LISTA)
| Aspecto | Decreto 2/2012 | Ley 7/2021 (LISTA) |
|---|---|---|
| Ámbito | Suelo no urbanizable | Todo tipo de suelo |
| Uso permitido | Residencial | Cualquier uso |
| Obras permitidas | Conservación | Conservación y rehabilitación |
| Procedimiento | Informe técnico-jurídico | Procedimiento con informes sectoriales |
| Acceso a servicios | Sí | Sí, con más garantías |
| Registro de la propiedad | Sí | Sí, con mayor seguridad jurídica |
Conclusión
La evolución del régimen AFO refleja un cambio de paradigma en la gestión del urbanismo irregular en Andalucía. La LISTA no solo amplía el alcance del reconocimiento, sino que lo integra en una visión más sostenible y realista del territorio.
Para los arquitectos y arquitectos técnicos, esto supone nuevas oportunidades profesionales en la redacción de informes, proyectos de rehabilitación y asesoramiento técnico-legal.
Comprender esta normativa es clave para acompañar a los propietarios en el proceso de regularización y contribuir a un urbanismo más ordenado y habitable.
