Tecnico en su despacho realizando un proyecto de legalizacion

Legalizar obras ejecutadas: ¿Cómo realizar estos proyectos?

Legalizar una vivienda permite otorgarle la legalidad a una obra ya realizada pero que se ejecutó sin solicitar las licencias y permisos pertinentes y en muchos casos sin un proyecto de ejecución. Según los datos del catastro existen más de 3 millones de viviendas ilegales descubiertas desde que se empezó a inspeccionar en el año 2013, cerca del 3% del volumen de viviendas que figuran en el catastro.

Según el Catastro en los núcleos urbanos y viviendas plurifamiliares lo más habitual es no declarar el techado y cerramiento de terrazas, las ampliaciones de pisos y las agregaciones o segregaciones de locales, mientras que en las zonas rurales las irregularidades más comunes son nuevas construcciones de viviendas, piscinas, porches o cobertizos.  

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Por tanto es muy común que existan construcciones ilegales, en muchas ocasiones por ignorancia, pero el procedimiento de regularización catastral tiene la finalidad de incorporar al Catastro todos los bienes inmuebles rústicos y urbanos y las alteraciones que se hayan realizado. Por eso, hoy te contamos cómo legalizar una vivienda, cuáles son los trámites y en qué consiste el proceso ya que es muy probable que te llegue alguno de estos encargos.

 

¿Por qué legalizar una vivienda?

 

Existen supuestos en los que la legalización de la vivienda es fundamental. El propio ayuntamiento puede llegar a exigir que legalices la vivienda y si no lo haces, puedes enfrentarte a un proceso de expropiación o demolición.

Si alguna vez quisieras vender o alquilar tu vivienda o pedir una hipoteca, es imprescindible que esté legalizada. Lo mismo ocurre de cara a una herencia. Ten en cuenta que al legalizar una vivienda, dejas constancia de que se ha construido. Por eso, es el ayuntamiento de tu ciudad el que debe aceptar la legalidad de esta edificación, por lo que la responsabilidad de la misma reside en el arquitecto.

De hecho, el trámite consta sólo de los documentos técnicos, los cuales son competencia directa del arquitecto. En cuanto a los trámites legales, no tienen por qué requerir los servicios de un abogado.

Aunque la responsabilidad de la legalización de la vivienda recae sobre el arquitecto, no es él quien legaliza la misma, sino quien proporciona los documentos necesarios para ello. Con esos documentos se deberá solicitar la legalización en el ayuntamiento a través de un expediente de legalización.

 

Derechos y deberes de la legalización de una vivienda

Cuando la administración principal reconoce oficialmente la legalización de una vivienda aparecen una serie de derechos y obligaciones. Los derechos adquiridos son inherentes a la condición de legal de la edificación, por lo que la vivienda podrá contar con todos los servicios urbanísticos: luz, gas, electricidad, recogida de basuras, accesibilidad, etc.

Por su parte, el propietario de la vivienda adquiere una serie de obligaciones, como ingresar los impuestos municipales pertinentes a los que se somete su vivienda.

¿Cómo legalizar una vivienda? Pasos para la legalización de una vivienda

Para legalizar una vivienda, conviene seguir paso a paso este proceso.

Infórmate sobre la situación de la vivienda

No siempre es posible legalizar una vivienda. Antes de nada, conviene acercarse al ayuntamiento para obtener la información necesaria sobre si es posible o no legalizar la vivienda en cuestión. Si el ayuntamiento lo confirma, es momento de ponerse en contacto con el arquitecto, el aparejador o el estudio de arquitectura encargado de su edificación.

Ten en cuenta que es la administración local la que se encarga de legalizar una vivienda, por lo que se necesita un documento técnico que demuestre que la misma  reúne los requisitos exigidos por la ley en materia de seguridad y habitabilidad. Y, por supuesto, que no infrinja ninguna ordenanza urbanística.

Hazte con el informe técnico

Una vez hayas verificado que la vivienda se puede legalizar, como Arquitecto tienes que elaborar un informe técnico; para ello, tendrá que contactar, a su vez, con el arquitecto del ayuntamiento y consultar qué modelo de solicitud se necesita para la legalización.

Una vez haya recopilado los datos, tendrás que redactar el proyecto de legalización. Esto significa que tienes que acudir a la vivienda para comprobar los datos del solar, los parámetros urbanísticos, los porcentajes de ocupación, las medidas de las superficies por usos y totales y otra serie de datos exigidos.

 

Solicita la licencia de legalización

Cuando hayas terminado de redactar el informe técnico, éste constará de los siguientes apartados principales:

  • Normativa técnica aplicable.
  • Documentación gráfica.
  • Mediciones con una valoración.

Con este informe en la mano ya es posible solicitar la licencia de legalización. Una vez tengas esta licencia y el informe técnico, deberás entregar ambos documentos en el departamento de urbanismo del ayuntamiento de tu ciudad.

Abono de las tasas e impuestos

Tu cliente tendrá que esperar a que el ayuntamiento resuelva su expediente de legalización. Cuando eso ocurra, toca abonar las tasas e impuestos correspondientes, que se calculan en función de la valoración del informe técnico. Por lo general, supone un 4% de dicha valoración.

Además, el ayuntamiento realizará una comprobación para verificar que la documentación aportada es fiel a las características de la vivienda, para evitar fraudes.

Recepción de la licencia de primera ocupación

Una vez que el ayuntamiento haya verificado que los datos del informe técnico y la licencia de legalización coinciden con las características de la vivienda, obtendrás la licencia de primera ocupación. Esta licencia es imprescindible para que se puedan obtener los suministros de agua, gas y electricidad, además de para escriturar y vender muebles.

Una vez se le de entrada a la vivienda en el Registro de Propiedad, el trámite de legalización de la vivienda se dará por finalizado.

¿Cuánto cuesta legalizar una vivienda?

Aunque los gastos pueden variar según el tipo de vivienda, el lugar de edificación y el proceso en sí, el principal coste relacionado con la legalización de la vivienda corresponde al proyecto técnico de legalización.

De manera aproximada, legalizar una vivienda unifamiliar de 250 metros cuadrados con un nivel de complejidad medio podría alcanzar los 3.000€, además de las tasas e impuestos para obtener la licencia de primera ocupación.

Lo más importante a la hora de legalizar una vivienda es el arquitecto del proyecto, ya que sobre él recae la fase más importante de este proceso. Por eso, es recomendable acudir a un equipo profesional para garantizar el asesoramiento y la seguridad durante un proceso tan delicado e importante como la legalización de una vivienda. 

Ya sabes que en Ficherotecnia te podemos ayudar con tu encargo de proyecto de legalización y si eres un particular te podemos facilitar el contacto de los mejores técnicos para ayudarte a resolver la legalización de la construcción afectada.

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