Existen numerosas dudas sobre la acreditación de la antigüedad de una vivienda , el plazo de legalización de una vivienda ilegal y que ley se aplica en cada caso.
En su día publicamos un post sobre como legalizar una casa ya construida , pero en este post nos centraremos en la legalización de las viviendas en la C.Valenciana.
Para ello el documento inicial que nos van a pedir es: el certificado de antiguedad de la vivienda, también llamado certificado de obra nueva antigua.
Hoy vamos a profundizar en los diversos escenarios que podrían surgir y la normativa que se aplica en cada uno de ellos.
También se presenta una importante modificación en las fechas clave a tener en cuenta en este proceso, lo que afecta a la caducidad de la acción de restauración de la legalidad en casos de construcciones sin licencia urbanística.
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¿Cual ha sido el planteamiento de la legalidad de la obras en la Comunidad Valencina?
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, establece las reglas para la inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Dentro de este marco, el artículo 52 abre la posibilidad de inscribir construcciones existentes que se realizaron sin licencia urbanística, siempre y cuando se pueda demostrar que la fecha de finalización de la obra es anterior al plazo de prescripción de la infracción urbanística.
Para respaldar esta circunstancia, se requiere un certificado de antiguedad que detalle la descripción de la construcción y la fecha de terminación de las obras.
Es importante destacar que el plazo de caducidad para tomar medidas de restauración urbanística en construcciones sin licencia urbanística ha cambiado en diversas ocasiones a lo largo de la legislación urbanística Valenciana:
- La Ley Urbanística Valenciana (LUV) Ley 16/2005, en su artículo 224, estableció un plazo de cuatro años a partir de la finalización total de las obras, con excepciones en terrenos calificados en el planeamiento de ciertas maneras.
- El Decreto Legislativo 5/2014 Ley de Ordenación del Territorio Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana (LOTUP), en su artículo 236, aumentó este plazo a 15 años.
No obstante, no debemos olvidar que la Disposición Final Segunda de la LOTUP presentó una excepción interesante:
» Las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable que estuvieran terminadas antes del 25 de mayo de 1975 (fecha de entrada en vigor de la Ley 19/1975 de reforma de la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana)se asimilan a obras con licencia si mantienen su uso y características tipológicas y no se encuentran en situación legal de ruina urbanística.»
Se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad, mediante Certificado de Obra Nueva Antigua a fecha de hoy:
En suelo urbano y suelo urbanizable común:
Se pueden inscribir obras completamente terminadas antes del 20 de agosto de 2014, ya que la acción para ejercer la restauración de la legalidad ha caducado.
Explicación: Como todos sabéis, porque hasta no hace mucho así se venía aplicando, la fecha a tener en cuenta para el certificado de obra nueva antigua tras la entrada en vigor de la LOTUP, era el 20 de agosto de 2010. Esta fecha se fijó al considerar que todas aquellas obras que, a la entrada en vigor de la LOTUP, (20 de agosto de 2014) no hubieran sido terminadas 4 años antes y hubiera caducado el plazo para que la Administración pudiera iniciar acción de restauración de la legalidad, pasaban a estar reguladas por la LOTUP que ampliaba el plazo para dicha acción a 15 años.
En contra de esta interpretación, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 22 de febrero de 2019 (recurso 293/2017), sostuvo que la prescripción comenzada antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, habría de regirse por la ley antigua, en aplicación de lo establecido en el artículo 1.939 del Código Civil.
Es decir, que si tenemos en cuenta que el plazo de prescripción comienza en la fecha de finalización de las obras, la ley aplicable a cada caso será aquella que estaba en vigor en el momento de finalizar las mismas, por lo que si la LOTUP entró en vigor el 20 de agosto de 2014, las obras terminadas antes de esta fecha tenían un plazo de prescripción para ejercer la acción de restauración de la legalidad de 4 años y no 15 como decía la nueva ley.
Por tanto podemos decir que en el momento actual la fecha tope para poder inscribir construcciones existentes mediante certificado de antigüedad es el 19 de agosto de 2014.
Sin embargo, para obras finalizadas después de esta fecha, el plazo para ejercer dicha acción se extiende hasta 2029.
Suelo Urbanizable Protegido:
En este caso, la acción no caduca, lo que significa que no hay una fecha límite para inscribir construcciones existentes mediante Certificado de Obra Nueva Antigua.
Edificaciones en Suelo Urbanizable Terminadas antes del 25/05/1975:
Estas edificaciones aisladas que mantienen sus características originales y no están en situación legal de ruina urbanística se consideran obras con licencia urbanística.
Vamos a ver un ejemplo:
Si se completa la construcción de una vivienda en suelo urbano sin licencia el 19 de agosto de 2014 (un día antes de que entrara en vigor la LOTUP), se aplicaría la LOTUP Ley 16/2005, que establecía un plazo de 4 años para iniciar la acción de restauración de la legalidad.
Por lo tanto, el plazo para ejercer dicha acción habría caducado el 19 de agosto de 2018, y desde esa fecha sería posible emitir el Certificado de Antigüedad e inscribir la vivienda.
¿De qué forma podemos acreditar la antiguedad de una construcción?: [Ejemplo real]
En esta situación real, se busca demostrar la antigüedad de una construcción que se afirma fue realizada antes de 1975. Se han presentado pruebas, como declaraciones juradas de testigos, una certificación catastral y una licencia de obra de 1973. Sin embargo, el Ayuntamiento considera que no están suficientemente justificadas. Entonces, ¿cómo se puede acreditar su antigüedad para una declaración de obra nueva?
Tendremos en cuenta estos dos pasos:
- Obtener una licencia de construcción (si aún no se tiene) y un certificado municipal que confirme que la edificación no tiene problemas legales.
- Obtener un certificado de un técnico competente que describa la propiedad, incluya su antigüedad (basada en características constructivas y servicios recibidos), y respalde la información con documentos como facturas de servicios.
Los Ayuntamientos necesitan este respaldo técnico antes de certificar la antigüedad, en resumen, con estas pruebas, puedes certificar la antigüedad aproximada de la construcción para fines de escritura y registro.
Esperamos que el post te haya servido de ayuda a la hora de agilizar los trámites legales de tus clientes. Como ya sabes, en Ficherotecnia tratamos de acercarte a la casuística real de la profesión sin dejar de lado los requerimientos legales.
